Otázka:
Daňový subjekt uvádza, že zmluva o nájme bola uzatvorená a predmetné nehnuteľnosti boli dané do užívania do 31.12.2018, avšak spoločnosť sa stala ich vlastníkom v roku 2019 na základe zmluvy o kúpe časti podniku. Daňový subjekt sa pýta, či je zmena prenajímateľa, ktorý vstúpil do zmluvy v r. 2019 (nový prenajímateľ kúpou časti podniku vstúpil do práv a povinností vyplývajúcich z nájomných zmlúv k nehnuteľnostiam určených na bývanie) zmenou záväzkového vzťahu a či je nový prenajímateľ povinný prenajímať tieto nehnuteľnosti (určené na bývanie) s oslobodením od dane v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH (novelizované znenie s účinnosťou od 1.1.2019 zákona o DPH)?
Odpoveď:
Vo veci uplatnenia § 38 ods. 5 v nadväznosti na § 85kg ods. 5 zák. č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“) pri prenájme nehnuteľností určených na bývanie, keď sa prenajímateľ stal vlastníkom týchto nehnuteľností na základe kúpy časti podniku, FR SR uvádza:
Z otázky subjektu vyplýva, že zmluva (zmluvy) o nájme bola pôvodným vlastníkom nehnuteľností uzatvorená a predmetné nehnuteľnosti boli dané do užívania do 31.12.2018. K predaju nehnuteľností, ktoré tvorili časť podniku, došlo v roku 2019, pričom nový vlastník časti podniku vstúpil do práv a povinností vyplývajúcich z nájomných zmlúv nehnuteľností určených na bývanie. Otázka subjektu sa týka posúdenia, či vstup nového vlastníka nehnuteľností do práv a povinností vyplývajúcich z nájomných zmlúv uzatvorených v roku 2018 pôvodným vlastníkom nehnuteľností, je novým záväzkovým vzťahom, alebo ide o pokračovanie pôvodného záväzkového vzťahu.
Keďže ide o nájomné zmluvy nehnuteľností, ktoré počas trvania týchto zmlúv boli predané v rámci časti podniku, je potrebné vychádzať z ustanovení § 476 a nasl. Obchodného zákonníka o predaji podniku. Podľa § 477 ods. 1 Obchodného zákonníka prechádzajú na kupujúceho všetky práva a záväzky, na ktoré sa predaj vzťahuje. Podľa komentára k Obchodnému zákonníku ustanovenie § 477 Obchodného zákonníka rieši prechod práv a záväzkov a právne dôsledky tohto prechodu, ku ktorým dochádza na základe zmluvy o predaji podniku. Právnym dôsledkom tohto predaja je prechod všetkých práv a povinností, ktoré sa týkajú predávaného podniku alebo jeho časti, ak v ďalších ustanoveniach nie je určené inak. Dňom účinnosti zmluvy o predaji podniku na kupujúceho prechádzajú zo zákona všetky práva a záväzky, na ktoré sa predaj vzťahuje, bez ohľadu na právny dôvod ich vzniku (napr. zo zmluvy, zo zákona, z protiprávneho úkonu a pod.), ich obsah, splatnosť atď. Predovšetkým ide o prechod vlastníckeho práva k veciam, ktoré patria predávajúcemu a slúžia na prevádzkovanie podniku, ďalej o prechod všetkých ďalších práv, majetkových hodnôt a záväzkov, ktoré súvisia s podnikom resp. s jeho časťou. V týchto vzťahoch kupujúci na základe zmluvy o predaji podniku/jeho časti zo zákona vstupuje do postavenia, ktoré mal predávajúci, bez ďalších písomných dohôd. Kupujúci v celom rozsahu vstupuje do práv a povinností predávajúceho z nájomných zmlúv.
Iba v prípade, že sa pôvodný prenajímateľ a nájomca v nájomnej zmluve dohodli, že predajom podniku nájomná zmluva zaniká, potom na kupujúceho nemôžu prechádzať práva a záväzky z tejto zmluvy.
Ak teda kupujúci v rámci predaja časti podniku vstúpil do práv a povinností predávajúceho ako prenajímateľa v zmluvách o nájme nehnuteľností určených na bývanie, potom nejde pri zmluvách o nájme nehnuteľností o nový záväzkový vzťah, ale ide o pokračujúci záväzkový vzťah, ktorý vznikol v roku 2018.
Ustanovenie § 38 ods. 5 zákona o DPH účinného od 1.1.2019 sa v súlade s § 85kg ods. 5 zákona o DPH uplatňuje až na nové záväzkové vzťahy uzavreté po 31.12.2018, týkajúce sa nájmu nehnuteľností, keď bola nehnuteľnosť daná do užívania po 31.12.2018. V týchto prípadoch sa totiž platiteľ nemôže rozhodnúť pre zdanenie nájmu nehnuteľnosti určenej na bývanie.
Ak danom prípade ide pri prenájme nehnuteľnosti určenej na bývanie o pokračujúci záväzkový vzťah, ktorý bol pôvodne uzatvorený v roku 2018, zastávame názor, že uplatní platiteľ ako nový vlastník nehnuteľnosti v postavení prenajímateľa ustanovenie § 38 ods. 5 zákona o DPH účinného do 31.12.2018, keď sa môže rozhodnúť pre zdanenie prenájmu nehnuteľnosti s ohľadom na postavenie nájomcu, tzn. len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou.
Dátum vydania stanoviska: 26.02.2019
