Ak má nerezident SR príjmy z predaja, prenájmu alebo iného využitia nehnuteľnosti umiestnenej na našom území, takýto príjem sa považuje za zdaniteľný na našom území v súlade s § 16 ods. 1 písm. f) zákona o dani z príjmov a tiež v súlade so zmluvou o zamedzení dvojitého zdanenia (v prípade zmluvného štátu).
Ak na našom území nerezident SR (FO) predá nehnuteľnosť, ktorá je tu umiestnená, zdanenie príjmov sa riadi § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov a článkom „Zisky zo scudzenia majetku“ v príslušnej zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia (v prípade jej existencie).
Ak na našom území nerezident SR (FO) prenajme nehnuteľnosť, ktorá je tu umiestnená, zdanenie príjmov podlieha ustanoveniam § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov a článku „Príjmy z nehnuteľného majetku“ v príslušnej zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia (v prípade jej existencie).
V prípade, že v zdaňovacom období nerezident SR dosiahne príjmy z predaja alebo prenájmu (alebo iného využitia) nehnuteľnosti, svoju daňovú povinnosť si na území SR vysporiada podaním daňového priznania po skončení zdaňovacieho obdobia. U daňovníkov, ktorí nie sú daňovými rezidentmi členských štátov EÚ, je slovenský platiteľ príjmu povinný z vyplácaného príjmu zraziť preddavok na zabezpečenie dane. Uvedené platí za predpokladu, že predmetné príjmy nie sú od dane oslobodené v súlade so zákonom o dani z príjmov alebo podľa medzinárodnej zmluvy.
FAQ
Otázka č. 1 – Príjmy nerezidenta SR z predaja nehnuteľnosti umiestnenej na území SR
Fyzická osoba - rezident ČR - predal v roku 2024 nehnuteľnosť, ktorú kúpil od slovenského rezidenta v roku 2020 a ktorá sa nachádza na území SR. Je táto osoba povinná na území SR podať daňové priznanie a z toho príjmu zaplatiť daň z príjmu v SR?
Odpoveď
Podľa článku 13 („Príjmy zo scudzenia majetku“) ods. 1 zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Slovenskou republikou a Českou republikou (uverejnená v Zbierke zákonov pod č. 238/2003) a § 16 ods. 1 písm. f) zákona o dani z príjmov zisky, ktoré poberá rezident Českej republiky zo scudzenia nehnuteľného majetku uvedeného v článku 6 tejto zmluvy a umiestneného v Slovenskej republike podliehajú zdaneniu v Slovenskej republike.
Nakoľko predmetný príjem nie je podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov oslobodený od dane (nie je splnená podmienka vlastníctva tejto nehnuteľnosti najmenej 5 rokov), ide o zdaniteľný príjem, ktorý si daňovník (rezident ČR) vysporiada na území SR osobne prostredníctvom podaného daňového priznania v lehote podľa § 49 zákona o dani z príjmov. K uvedeným príjmom si daňovník môže uplatniť daňové výdavky uvedené v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov.
Otázka č. 2 – Príjmy nerezidenta SR z prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej na území SR
Daňový rezident Veľkej Británie v roku 2024 prenajímal svoj byt na Slovensku. Aké sú jeho daňové povinnosti v SR? Musí tieto príjmy zdaniť na území SR? Jeho príjem z prenájmu za rok 2024 je 6000 eur.
Odpoveď
V súlade s článkom 6 („Príjmy z nehnuteľného majetku“) Zmluvy (č.89/1992 Zb.) medzi vládou Českej a Slovenskej Federatívnej Republiky a vládou Spojeného kráľovstva Veľkej Británie a Severného Írska o zamedzení dvojakého zdanenia v odbore daní z príjmu a ziskov z majetku) môže byť príjem z nehnuteľného majetku zdanený v zmluvnom štáte, v ktorom je tento majetok umiestnený (Slovenská republika). Výraz „môže byť zdanený“ v žiadnom prípade neznamená, že daňovník si môže vybrať štát, ktorom bude tento príjem zdanený, ale dáva SR právo, resp. možnosť, zdaniť takýto príjem, ktorý plynie rezidentovi Veľkej Británie. Či SR takéto právo využije, závisí od jej vnútroštátnych daňových predpisov.
V súlade s § 16 ods. 1 písm. f) zákona o dani z príjmov je príjmom daňovníka s obmedzenou daňovou povinnosťou zo zdrojov na území SR aj príjem z prevodu, nájomného a z iného využitia nehnuteľnosti umiestnenej na území SR.
Podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov sú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (§ 6 ods. 3 zákona) oslobodené do výšky 500 eur. Do základu dane daňovníka sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu. Daňovník si k dosiahnutým príjmom môže uplatniť prislúchajúce preukázateľné daňové výdavky.
Nakoľko ide o zdaniteľný príjem na území SR, predmetný daňovník (rezident VB) je povinný na území SR osobne si vysporiadať svoju daňovú povinnosť cez podané daňové priznanie v súlade s § 32 zákona o dani z príjmov a v lehote podľa § 49 tohto zákona.
Otázka č. 3 – Príjmy nerezidenta SR z prenájmu pozemkov na území SR
Ukrajinský daňový rezident – FO vlastní pozemky na území SR, ktoré dal do prenájmu slovenskému rezidentovi. Slovenský rezident mu v roku 2019 mesačne vyplácal nájomné za pozemky vo výške 1 000 eur. Je slovenský platiteľ príjmu povinný z vyplácaného príjmu zraziť preddavok na zabezpečenie dane?
Odpoveď
Z platby nájomného má slovenský nájomca povinnosť zabezpečovať daň podľa § 44 ods. 2 zákona o dani z príjmov vo výške 19%, t.j. 190 eur, nakoľko daňovník je rezidentom štátu, ktorý nie je členským štátom EÚ ani EHP. Ukrajinský daňový rezident si na území SR vysporiada za rok 2019 svoju daňovú povinnosť z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti podaním daňového priznania, kde si započíta ako preddavok na daň už zabezpečenú daň slovenským daňovníkom – nájomcom.
Otázka č. 4 – Príjmy rezidenta nezmluvného štátu z prenájmu nehnuteľnosti v SR
Zahraničná právnická osoba (spoločnosť zo Seychelských ostrovov) nadobudla na Slovensku nehnuteľnosť, ktorú bude prenajímať. Vzniká nájomníkom (slovenským daňovým subjektom) povinnosť zabezpečiť daň pri vyplácaní príjmu takejto zahraničnej spoločnosti?
Odpoveď
Ak daňovník nezmluvného štátu podľa § 2 písm. x) zákona o dani z príjmov poberá príjmy plynúce od daňovníka s neobmedzenou daňovou povinnosťou za prenájom nehnuteľnosti umiestnenej na území SR, tieto príjmy sú zdaniteľnými príjmami daňovníka nezmluvného štátu zo zdrojov na území SR podľa § 16 ods. 1 písm. f) zákona o dani z príjmov. Platiteľ dane (daňovník s neobmedzenou daňovou povinnosťou) od 1.3.2014 zabezpečuje daň z týchto príjmov podľa § 44 ods. 2 zákona o dani z príjmov zrazením dane vo výške 35 % z peňažného plnenia pri výplate, poukázaní alebo pripísaní tejto úhrady k dobru uvedeného daňovníka.
Daňovník s obmedzenou daňovou povinnosťou, ktorému bolo zo zdaniteľných príjmov zrazené zabezpečenie dane, má možnosť považovať sumu vybranú na zabezpečenie dane za preddavok na daň, podať daňové priznanie a vysporiadať tak svoju daňovú povinnosť na území SR. V prípade, ak daňovník s obmedzenou daňovou povinnosťou túto možnosť nevyužije, správca dane môže v súlade s § 44 ods. 5 zákona o dani z príjmov rozhodnúť, že zrazením sumy na zabezpečenie dane je jeho daňová povinnosť splnená.
Zároveň uvádzame, že v zmysle § 44 ods. 4 zákona o dani z príjmov platiteľ dane nezrazí sumu na zabezpečenie dane podľa odseku 2, ak daňovník predloží potvrdenie od správcu dane, že platí preddavky na daň podľa § 34 alebo § 42, ak správca dane nerozhodne inak.
