Otázka
Nájomca vykonal technické zhodnotenie na prenajatej nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa. Vzniknuté náklady čiastočne prefakturoval prenajímateľovi vo výške 60 %, o túto sumu si prenajímateľ zvýši vstupnú cenu prenajímanej nehnuteľnosti a z tejto zvýšenej vstupnej ceny si bude uplatňovať aj daňové odpisy. Zostávajúcu časť technického zhodnotenia vo výške 40 % si plánuje odpisovať nájomca. Je možné, aby si časť technického zhodnotenia odpisoval prenajímateľ a časť nájomca?
Odpoveď
Technickým zhodnotením hmotného majetku a nehmotného majetku sa podľa § 29 ods. 1 ZDP rozumejú výdavky na dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy [podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov], rekonštrukcie a modernizácie prevyšujúce pri jednotlivom hmotnom majetku a nehmotnom majetku 1 700 eur v úhrne za zdaňovacie obdobie.
V súlade s § 29 ods. 2 ZDP za technické zhodnotenie hmotného majetku a nehmotného majetku sa podľa § 29 ods. 1 ZDP považuje aj technické zhodnotenie neprevyšujúce v úhrne za zdaňovacie obdobie 1 700 eur, ak sa daňovník rozhodne takéto výdavky považovať za výdavky na technické zhodnotenie. V tomto prípade sa takéto výdavky odpisujú ako súčasť vstupnej ceny, zvýšenej vstupnej ceny alebo zvýšenej zostatkovej ceny hmotného
majetku a nehmotného majetku.
Nájomca
Podľa § 24 ods. 2 ZDP technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýšil vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky. Pri odpisovaní technického zhodnotenia postupuje nájomca spôsobom ustanoveným pre hmotný majetok. Nájomca zaradí technické zhodnotenie do odpisovej skupiny, v ktorej je zaradený prenajatý hmotný majetok. Rovnakým spôsobom sa odpisuje iný majetok uvedený v § 22 ods. 6 písm. e) ZDP. Pri vykonaní technického zhodnotenia budovy používanej na niekoľko účelov podľa § 26 ods. 2 ZDP nájomca zaradí technické zhodnotenie do odpisovej skupiny na základe účelu, na ktorý nájomca využíva prenajatý majetok.
Podľa § 22 ods. 6 písm. d) ZDP iným majetkom na účely ZDP je technické zhodnotenie prenajatého majetku vyššie ako 1 700 eur vykonané a odpisované nájomcom.
Prenajímateľ
Súčasťou vstupnej ceny v zmysle § 25 ods. 2 ZDP je technické zhodnotenie v tom zdaňovacom období, v ktorom bolo dokončené a zaradené do užívania, pričom pri zrýchlenom odpisovaní technické zhodnotenie zvyšuje aj zostatkovú cenu.
Podľa § 19 ods. 3 písm. a) ZDP daňovými výdavkami sú odpisy hmotného majetku a nehmotného majetku (§ 22 až § 29 ZDP), okrem hmotného majetku poskytnutého na prenájom, pri ktorom sa do daňových výdavkov prenajímateľa zahrnujú odpisy najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmov (výnosov) z prenájmu tohto majetku prislúchajúcich na príslušné zdaňovacie obdobie, a ak je hmotný majetok poskytnutý na prenájom iba z časti alebo len časť zdaňovacieho obdobia, výška odpisov zahrnovaných do daňových výdavkov prenajímateľa sa určí podľa rozsahu a doby prenájmu tohto majetku; neuplatnená časť ročného odpisu prenajatého hmotného majetku sa uplatní počnúc rokom nasledujúcim po uplynutí doby odpisovania hmotného majetku podľa § 26 ods. 1 ZDP vo výške ročného odpisu vypočítaného ako pomer vstupnej ceny hmotného majetku a doby odpisovania ustanovenej pre príslušnú odpisovú skupinu v § 26 ods. 1 ZDP, a ak je hmotný majetok poskytnutý na prenájom, do výšky príjmov z prenájmu.
Súčasťou základu dane je podľa § 17 ods. 20 ZDP nepeňažný príjem prenajímateľa, ktorý je vlastníkom veci prenajatej na základe nájomnej zmluvy alebo iného užívacieho vzťahu, (ďalej len „nájomná zmluva“) a to vo výške výdavkov vynaložených nájomcom alebo užívateľom podľa osobitného predpisu (ďalej len „nájomca“), po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa, na technické zhodnotenie tejto veci nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve a neuhradených prenajímateľom, a to v zdaňovacom období, v ktorom
a) bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, ak o hodnotu technického zhodnotenia vlastník prenajatej veci zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu tohto majetku,
b) došlo k skončeniu nájomnej zmluvy; nepeňažný príjem sa určí vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania (§ 27 ZDP).
Podľa ZDP sa posudzuje celková suma technického zhodnotenia vykonaného v rámci jedného zdaňovacieho obdobia na každom jednotlivom hmotnom majetku a nehmotnom majetku, preto technické zhodnotenie možno odpisovať len ako celok u jedného daňovníka, u prenajímateľa alebo u nájomcu po splnení citovaných ustanovení ZDP.
