Príjem z predaja inžinierskej stavby

Otázka
Podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „stavebný zákon“) sa miestne rozvody plynu, vody, pary, elektriny a miestne kanalizácie považujú za inžinierske stavby. Tieto inžinierske stavby sa nezapisujú v katastri nehnuteľností [podľa § 6 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „katastrálny zákon“)], sú iba zobrazené na katastrálnej mape parcelným číslom pozemku, na ktorom je stavba postavená, alebo mapovou značkou a sú označené kódom druhu pozemku a kódom spôsobu využívania pozemku.
Z uvedeného vyplýva, že takéto stavby nie sú evidované na liste vlastníctva ako stavby, ale sú iba súčasťou pozemkov. V prípade predaja takejto stavby nedochádza ani k žiadnym zmenám na liste vlastníctva, a z toho dôvodu žiadate o stanovisko, či príjem z predaja inžinierskej stavby nezaevidovanej v katastri nehnuteľností sa považuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP, alebo sa jedná o ostatný príjem podľa § 8 ZDP ako „iný“ príjem, na ktorý sa nevzťahuje oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP. Podľa Vášho názoru sa v prípade predaja inžinierskej stavby nejedná o predaj nehnuteľnosti zapísanej v katastri nehnuteľností, a preto takýto príjem považujeme za ostatný príjem podľa § 8 ZDP ako „iný“ príjem.

Odpoveď
O stanovisko k právnemu posúdeniu inžinierskej stavby sme požiadali Odbor právnych služieb FR SR, ktorý vo svojej odpovedi uvádza nasledovné:
Podľa § 119 Občianskeho zákonníka veci sú hnuteľné alebo nehnuteľné. Nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Podľa § 120 Občianskeho zákonníka súčasťou veci je všetko, čo k nej podľa jej povahy patrí a nemôže byť oddelené bez toho, že by sa tým vec znehodnotila. Stavby, vodné toky a podzemné vody nie sú súčasťou pozemku. (pozn.: podľa dostupných komentárov a judikatúry, však toto ustanovenie neplatí bezvýhradne).
Definícia stavby nie je v Občianskom zákonníku uvedená. Stavba je definovaná verejným právom v § 43 stavebného zákona, kde je v ods. 1 definované aj pevné spojenie so zemou. Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Následne sú v § 43a ods. 3 stavebného zákona vymenované inžinierske stavby.
Na účely občianskoprávnych vzťahov je potrebné rozlišovať, či je tá ktorá „stavba“ ako výsledok určitej stavebnej činnosti samostatným spôsobilým predmetom občianskoprávnych vzťahov a teda je vecou v právnom zmysle. Stavba, ktorá nie je vecou, resp. ktorá nie je samostatnou vecou (hnuteľnou, či nehnuteľnou), je súčasťou pozemku (súčasťou inej stavby) a vlastníctvo k nej nadobúda vlastník pozemku prírastkom.
Na účely daňovoprávne je v danom prípade potrebné posúdiť, či sa jedná v prípade inžinierskych stavieb, ktoré nie sú zapísané v katastri nehnuteľností, o nehnuteľnosti, resp. či v prípade prevodu vlastníctva k nim ide o príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP.
Vychádzajúc zo situácie uvedenej v žiadosti o stanovisko, kedy je predmetom prevodu vlastníctva samostatná inžinierska stavba, ktorá nie je zapísaná v katastri nehnuteľností, zastáva Odbor právnych služieb FR SR názor, že sa v prípade prevodu takejto inžinierskej stavby môže jednať o prevod nehnuteľnosti. Na posúdenie, či sa v prípade inžinierskej stavby jedná o nehnuteľnosť, je potrebné posúdiť, či je stavba spojená so zemou pevným základom (§ 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Takáto definícia korešponduje aj s vymedzením evidencie predmetu katastra. Podľa § 6 ods. 1 písm. c) katastrálneho zákona, v katastri sa evidujú stavby spojené so zemou pevným základom, ktoré:
- sú označené súpisným číslom,
- nie sú označené súpisným číslom,
- sú rozostavanými stavbami v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva k nim,
- sú podzemnými stavbami, a to v miestach ich prienikov so zemským povrchom,
- sú nadzemnými stavbami, a to prienikom ich vonkajšieho obvodu so zemským povrchom alebo priemetom ich vonkajšieho obvodu na zemský povrch;
Podľa § 6 ods. 2 katastrálneho zákona v katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby (s odkazom na § 43a ods. 3 a na § 139b ods. 6 a 7 stavebného zákona). Tieto sú v katastri zobrazené na katastrálnej mape parcelným číslom pozemku, na ktorom je stavba postavená, alebo mapovou značkou a sú označené kódom druhu pozemku a kódom spôsobu užívania pozemku. Už zo samotného znenia § 6 ods. 2 katastrálneho zákona vyplýva možný rôzny spôsob zapisovania inžinierskych stavieb do katastra nehnuteľností a jeho závislosť na posúdení príslušným okresným úradom.
Podľa názoru Odboru právnych služieb FR SR na základe pojmu „spravidla“ neexistuje právna istota v tom, či sa v prípade inžinierskej stavby jedná o nehnuteľnosť, resp. vlastníctvo k nehnuteľnosti a akým spôsobom sa nadobúda resp. prevádza, ak nie je, resp. nemusí byť predmetom vkladu do katastra nehnuteľností. Podľa § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak. Katastrálny zákon, ako osobitný zákon v § 6 ods. 2 určuje, že v katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby.
Na základe uvedeného sa Odbor právnych služieb FR SR domnieva, že existujú situácie, keď inžinierska stavba, aj keď je nehnuteľnosťou, nakoľko je spojená so zemou pevným základom, nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, resp. nie je evidované vlastnícke právo k nej. To však podľa názoru Odboru právnych služieb FR SR neznamená, že pri zmluvnom prevode takejto inžinierskej stavby, nejde o prevod nehnuteľnosti (resp. prevod vlastníckeho práva k nej).
Odbor právnych služieb FR SR zastáva názor, že pre posúdenie, či sa jedná alebo nejedná v prípade inžinierskej stavby o nehnuteľnosť, je rozhodujúce naplnenie definície pevného spojenia stavby so zemou (§ 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka; § 43 ods. 1 stavebného zákona), bez ohľadu na to, či takáto inžinierska stavba je alebo nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, resp. či je alebo nie je v katastri evidované vlastnícke právo k nej. Vzhľadom na už uvedené znenie § 6 ods. 2 katastrálneho zákona, ktoré vyvoláva právnu neistotu, je zrejme v prípade pochybností potrebné obrátiť sa na príslušný okresný úrad (§ 6 ods. 3 katastrálneho zákona). V prípade, že sa podľa okresného úradu jedná o inžiniersku stavbu, ktorá je nehnuteľnosťou, ale nie je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, vlastnícke právo k nej, ktoré je prevádzané na základe zmluvy, sa v takom prípade nenadobudne vkladom do katastra nehnuteľností.
Nadobudnutie vlastníckeho práva nebude v zmluve viazané na vklad, ale napr. na deň účinnosti zmluvy, zaplatenie kúpnej ceny a podobne (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka, § 6 ods. 2 katastrálneho zákona).
Pokiaľ ide o posúdenie tej ktorej inžinierskej stavby ako súčasti pozemku, zastáva Odbor právnych služieb FR SR názor, že prípady je potrebné posudzovať jednotlivo, podľa okolností, pričom je potrebné prihliadať najmä na osobitné právne predpisy, zmluvné vzťahy, ako aj na súdnu prax. Ustanovenie § 120 ods. 2 Občianskeho zákonníka, že stavby nie sú súčasťou pozemku, totiž neplatí bezvýhradne, ale len za predpokladu, že ide o stavbu, ktorá je nehnuteľnou vecou, alebo o stavbu, ktorá je hnuteľnou vecou a ktorá nie je funkčne alebo fyzicky spojená s pozemkom a možno ju od neho oddeliť bez toho, aby došlo k znehodnoteniu pozemku (Na ÚS ČR z 24.5.1994, sp. zn. Pl. ÚS 16/1993).
Je zrejmé, že vlastníctvo inžinierskych stavieb môže mať samostatný právny (vlastnícky) režim od právneho režimu (vlastníctva) k pozemku, na ktorom je inžinierska stavba zriadená. Uvedené vyplýva aj z osobitných právnych predpisov, napr. z § 3 ods. 2 a § 4 ods. 6 zákona č. 442/2002 Z. z. o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách a o zmene a doplnení zákona č. 276/2001 Z. z. o regulácii v sieťových odvetviach v znení neskorších predpisov, z vodného zákona č. 364/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov, zákona č. 251/2012 Z. z. o energetike a o zmene a doplnená niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Inžinierska stavba teda môže byť ako vec samostatným predmetom právnych (vlastníckych) vzťahov. Navyše, jej realizácia, prevádzka ako aj následná údržba, je spravidla predmetom zákonných vecných bremien, zaťažujúcich vlastníkov pozemkov (nehnuteľností) dotknutých realizáciou a prevádzkou inžinierskych stavieb (viď napr. uvedené osobitné právne predpisy). Tieto vecné bremená sú ako práva k cudzej veci – k cudzej nehnuteľnosti, predmetom zápisu do katastra nehnuteľností. Za predpokladu, že s inžinierskou stavbou možno nakladať samostatne, teda bez pozemku, na ktorom sa nachádza, nejedná sa v zmysle občianskeho práva o súčasť pozemku, nejde o jeden celok.
Nadväzne na vyššie uvedené stanovisko Odboru právnych služieb FR SR, ak predávaná inžinierska stavba, ktorá nie je zapísaná v katastri nehnuteľností, je v súlade s osobitnými predpismi nehnuteľnosťou, príjem z jej predaja sa zaraďuje medzi príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Ak predávaná inžinierska stavba, ktorá nie je zapísaná v katastri nehnuteľností, nie je v súlade s osobitnými predpismi nehnuteľnosťou, príjem z jej predaja sa považuje za „iný“ ostatný príjem podľa § 8 ZDP.