Otázka
V praxi nastávajú prípady, keď si záujemca (budúci kupujúci nehnuteľnosti) zabezpečí kúpu konkrétnej nehnuteľnosti uzatvorením rezervačnej zmluvy s realitnou kanceláriou, na základe ktorej záujemca zaplatí realitnej kancelárii rezervačnú zálohu. Táto záloha sa po uzatvorení riadnej kúpnej zmluvy započíta buď na úhradu kúpnej ceny za predaj nehnuteľnosti, alebo na sprostredkovateľskú odmenu realitnej kancelárie. Ak nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov zo strany záujemcu, rezervačná záloha sa záujemcovi nevráti a ostáva príjmom realitnej kancelárie. Podstatou rezervačnej zmluvy je, že záujemca, ktorý má vážny záujem o kúpu nehnuteľnosti, si túto nehnuteľnosť rezervuje a realitná kancelária danú nehnuteľnosť ďalej neponúka na predaj. Rezervačná zmluva sa uzatvára podľa § 51 Občianskeho zákonníka medzi realitnou kanceláriou a záujemcom o kúpu nehnuteľnosti ako inominátna (nepomenovaná) zmluva. V tejto rezervačnej zmluve je presne identifikovaná nehnuteľnosť, o ktorú má záujemca záujem a môže byť v nej určená aj presná výška kúpnej ceny, za ktorú záujemca predmetnú nehnuteľnosť odkúpi.
Ak fyzická osoba dosiahne príjem z predaja nehnuteľnosti po uzatvorení kúpnej zmluvy, ktorej predchádzala rezervačná zmluva uzatvorená do piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti, je príjem z predaja oslobodený od dane z príjmov podľa § 9 ods. 1 písm. a) alebo b) zákona o dani z príjmov (ZDP)?
Odpoveď zo dňa 24.9.2018
V stanovisku vychádzame z predpokladu, že vo Vami uvedenom prípade nejde o zabezpečenie kúpy nehnuteľnosti, ktorá je alebo bola obchodným majetkom predávajúceho [§ 2 písm. m) ZDP].
V zmysle ust. § 9 ods. 1 písm. a) a b) ZDP od dane z príjmov fyzickej osoby oslobodené nie sú príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia.
V zmysle ust. § 50a Občianskeho zákonníka sa účastníci môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.
Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať tie dôležité náležitosti, ktoré bude obsahovať riadna kúpna zmluva. Ak do doby dohodnutej v zmluve o budúcej zmluve nedôjde k uzavretiu riadnej zmluvy, môže sa zmluvná strana do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
Uvádzate, že rezervačná zmluva sa uzatvára podľa § 51 Občianskeho zákonníka ako inominátna (nepomenovaná) zmluva. V prípade uzavretej rezervačnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, je potrebné vychádzať z obsahu zmluvy. Ak rezervačná zmluva má náležitosti zmluvy o budúcej zmluve, potom, aj keď je nazvaná ako rezervačná zmluva, na účely uplatňovania ust. § 9 ods. 1 písm. a) a b) ZDP je potrebné považovať ju za zmluvu o budúcom predaji nehnuteľnosti a príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré plynú daňovníkovi podľa predmetnej zmluvy uzavretej do piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia, nie sú oslobodené od dane z príjmov fyzickej osoby.
Ak nejde o situáciu uvedenú v predchádzajúcom odseku, pričom na základe rezervačnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, záujemca zaplatí rezervačnú zálohu, ktorá sa po uzavretí kúpnej zmluvy započíta na úhradu kúpnej ceny, oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti podľa ust. § 9 ods. 1 písm. a) a b) sa u predávajúceho posudzuje v súlade s ust. § 9 ods. 4 ZDP podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode, a to podľa toho, ktorý z uvedených dní nastal skôr.
V danej súvislosti odporúčame v odpovediach upriamiť pozornosť daňovníkov aj na znenie ust. § 3 ods. 6 zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok) a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, podľa ktorého pri uplatňovaní osobitných predpisov pri správe daní sa berie do úvahy skutočný obsah právneho úkonu alebo inej skutočnosti rozhodujúcej pre zistenie, vyrubenie alebo vybratie dane. Na právny úkon, viacero právnych úkonov alebo iné skutočnosti uskutočnené bez riadneho podnikateľského dôvodu alebo iného dôvodu, ktorý odráža ekonomickú realitu, a ktorých najmenej jedným z účelov je obchádzanie daňovej povinnosti alebo získanie takého daňového zvýhodnenia, na ktoré by inak nebol daňový subjekt oprávnený, sa pri správe daní neprihliada.
