Úvod > Daň z príjmov > Daň z príjmov fyzickej osoby > Príjmy z prenájmu nehnuteľností > Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov - vymedzenie

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov - vymedzenie

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o dani z príjmov) vtedy, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z podnikania) a v § 5 zákona o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby – prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka).

Príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti.
Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností vymedzené v ustanovení § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu. Takýto prenájom nehnuteľnosti je už činnosťou, na ktorú je potrebné živnostenské oprávnenie.
 
Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov alebo môže viesť účtovníctvo.
 
Ustanovenie § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov vymedzuje, že ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o účtovníctve“), preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy. Ak sa daňovník napriek skutočnosti, že nie je povinný účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva rozhodne účtovníctvo viesť, je povinný postupovať takýmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia.
 
Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada, t. j. daňovník z uvedených príjmov nemôže vykázať daňovú stratu
 
Nezdaniteľnú časť  základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti  (§ 5 zákona) alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona). Z uvedeného vyplýva, že z vykázaného základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností nie je možné odpočítať nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka ani na manželku (manžela). 
Daňovú povinnosť z dosiahnutých príjmov z prenájmu fyzickej osoby daňovník povinný vysporiadať osobne podaním daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby za príslušné zdaňovacie obdobie (za predpokladu, že mu vznikne povinnosť podať daňové priznanie podľa § 32 zákona o dani z príjmov).
 
Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t.j. aj príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z prenájmu nehnuteľností, z použitia diela a použitia umeleckého výkonu, z kapitálového majetku alebo ostatných príjmov) za zdaňovacie obdobie roku 2018 presiahne sumu 1 915,01 eur. Daňové priznanie je povinný podať aj ten daňovník, ktorého zdaniteľné príjmy za  zdaňovacie obdobie roka 2018 nepresiahli uvedenú sumu, ale vykazuje daňovú stratu.
 
FAQ
 
Otázka č. 1 - Prenájom bytu
Daňovník - FO nepodnikateľ prenajal byt v osobnom vlastníctve na základe uzavretia nájomnej zmluvy vymedzenej podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Akým spôsobom si vysporiada dosiahnuté príjmy z prenájmu?
Odpoveď
Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú vymedzené v § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Daňovník si vysporiada dosiahnuté príjmy podaním daňového priznania z príjmov FO typ B, pričom príjem z prenájmu sa uvádza v VI. odd., Tabuľka č. 1, (v DPFOB za rok 2017 na riadok č. 11).

Otázka č. 2 - Prenájom nehnuteľnosti a poskytovanie upratovacích služieb
Daňovník prenajíma byt, pričom okrem prenájmu poskytuje aj upratovanie a výmenu bielizne. Považuje sa takýto príjem za príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov?
Odpoveď
Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod. V prípade poskytovania ďalších služieb bude prenajímateľ okrem živnosti na prenájom potrebovať aj živnostenské oprávnenie na výkon týchto služieb, ak spĺňajú podmienky niektorej zo živnosti.

Otázka č. 3 - Kaucia (zábezpeka) pri prenájme
Z uzatvorenej nájomnej zmluvy vyplýva povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky) vo výške 1-mesačného nájomného, ktorá bude použitá v prípade nepredvídaných udalostí (napr. poškodenie prenajatého majetku). Predstavuje uhradená kaucia zdaniteľný príjem pre prenajímateľa?
Odpoveď
Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa. Až následne, ak nastanú skutočnosti, kedy je prenajímateľ oprávnený kauciu si ponechať, len v tom prípade sa u prenajímateľa jedná o zdaniteľný príjem.
 
Otázka č. 4 - Výdavky pri príjmoch z prenájmu
Daňovník dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v zmysle § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Môže si daňovník uplatniť výdavky vo výške 60% z dosiahnutých príjmov?
Odpoveď
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si môže daňovník uplatniť len preukázateľne vynaložené výdavky, nemôže si uplatniť paušálne výdavky.
 

Otázka č. 5 – Uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka pri príjmoch z prenájmu
Daňovník dosiahol v zdaňovacom období r. 2018 len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t.j. len tzv. pasívne príjmy). Môže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manželku?
Odpoveď
Daňovník si nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani nezdaniteľnú časť základu dane na manželku nemôže uplatniť. Tieto nezdaniteľné časti je možné uplatniť a odpočítať len od základov dane z tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

 
Otázka č. 6 - Príjmy z prenájmu vymedzené v § 6 ods. 3 a príjmy zo živnosti
Daňovník prenajíma nehnuteľnosť. Počas roka získal živnostenské oprávnenie a začal podnikať v gastronómii. Nehnuteľnosť chce naďalej prenajímať. Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť  ako FO - občan a súčasne dosahuje príjmy zo živnosti, pričom v živnostenskom oprávnení nemá zahrnutý prenájom nehnuteľnosti, bude príjem z prenájmu už príjmom podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov?
Odpoveď
Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť ako FO - nepodnikateľ, naďalej zaradí dosiahnuté príjmy z prenájmu nehnuteľnosti do § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V prípade, že by bol prenájom nehnuteľnosti vykonávaný ako podnikateľská činnosť, potom by boli dosiahnuté príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov.
 
Otázka č. 7 – Povinnosť podať priznanie
Dôchodca v príslušnom zdaňovacom období prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. Iné zdaniteľné príjmy dôchodca nemal.
Odpoveď
V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (2 000 - 500), t.j. po odpočítaní mu zostane zdaniteľný príjem z prenájmu v sume 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za príslušné zdaňovacie obdobie povinnosť podať daňové priznanie, lebo nepresiahol sumu 1 915,01 eura (hranicu pre povinnosť podať daňové priznanie).

 
Otázka č. 8 – Povinnosť podať priznanie pri kombinácii príjmov
Daňovník mal v príslušnom zdaňovacom období okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur.
Odpoveď
V uvedenom prípade si daňovník môže pri príjmoch z prenájmu uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu predstavuje sumu  1 050 eur.
Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahne sumu 1 915,01 eura (t.j. 5 000 eur zo závislej činnosti + 1 050 eur z prenájmu), je povinný vysporiadať svoju daňovú povinnosť z uvedených zdaniteľných príjmov podaním daňového priznania (za príslušné zdaňovacie obdobie nemôže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania).
 
Otázka č. 9 – Možnosť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania
Daňovník mal v príslušnom zdaňovacom období okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 400 eur.
Odpoveď
V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť pri príjmoch z prenájmu oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. Daňovník nie je povinný podať daňové priznanie a môže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti.

 
Otázka č. 10 - Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a daňové priznanie
Kde v daňovom priznaní sa uvádzajú príjmy z prenájmu?
Odpoveď
Ak daňovník dosahuje zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, uvádza ich v daňovom priznaní k dani z príjmov FO typ B v VI. odd. v Tabuľke č. 1 (v DPFOB za rok 2017 na riadok č. 11).