Uplatňovanie výdavkov

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov). Výdavky percentom z príjmov si pri tomto druhu príjmov fyzická osoba nemôže uplatniť.

Tieto výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich znížiť rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy z prenájmu o sumu oslobodených príjmov v sume 500 eur.

K problematike dosahovania príjmov z prenájmu je vypracovaný Metodický pokyn k § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov: https://www.financnasprava.sk/_img/pfsedit/Dokumenty_PFS/Profesionalna_zona/Dane/Metodicke_pokyny/Priame_dane/2014_02_06_par_6_zak_595_2003.pdf.

Fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov a ktorá v súvislosti s týmito príjmami uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky, sa sama rozhoduje či prenajímanú nehnuteľnosť:

  • zaradí do svojho obchodného majetku, t. j. bude o nej účtovať alebo ju bude evidovať v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, alebo
  • nezaradí do svojho obchodného majetku, t. j. nebude o nej účtovať alebo nebude ju viesť v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.
Postup, pre ktorý sa daňovník rozhodne, má vplyv na uplatnenie:
  • výdavkov vynaložených na príjmy z prenájmu nehnuteľností, a tiež
  • oslobodenia od dane  v prípade príjmu z predaja pôvodne prenajímanej nehnuteľnosti (§ 9 zákona o dani z príjmov).

 

FAQ

Otázka č. 1 – Uplatnenie výdavkov
Daňovník dosiahol v príslušnom zdaňovacom období príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 3 850 eur. V akej výške si daňovník môže uplatniť výdavky?
Odpoveď
Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur (6 000 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 3 529,17 eura [(5 500 : 6 000) x 3 850].

Otázka č. 2 - Výdavky na nákup zariadenia bytu
Je možné pri prenájme nehnuteľnosti uplatniť výdavky na nákup zariadenia bytu (nábytok, elektrospotrebiče a pod.), ak nehnuteľnosť prenajíma fyzická osoba - nepodnikateľ a nezaradí ju do obchodného majetku?
Odpoveď
Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku, len v prípade daňovníkom preukázanej skutočnosti, že hnuteľná vec je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, je možné výdavky na obstaranie danej hnuteľnej veci, zaúčtované v účtovníctve resp. zaevidované v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, považovať za daňový výdavok. V záujme odstránenia pochybností, či je hnuteľná vec prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, sa daňovníkovi odporúča, aby bolo zmluve o prenájme nehnuteľnosti vyšpecifikované jej príslušenstvo. Výdavky daňovníka preukázateľne vynaložené na zariadenie prenajímaného bytu (napr. kúpu nábytku, postele, stola, stoličiek, ako aj kúpu spotrebičov, chladničky, práčky a podobne je možné uplatniť v nadväznosti na kúpnu cenu (do 1 700 eur – posudzuje sa zvlášť za jednotlivé hnuteľné veci) do daňovo uznateľných výdavkov. Uvedené sa však nevzťahuje na vstavané spotrebiče a vstavaný nábytok, ktoré pri prenajímanej nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku nie je možné uplatniť do daňových výdavkov (tie sa totiž považujú za výdavky na obstaranie nehnuteľnosti, ktoré je možné zahrnúť do daňových výdavkov len pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku).

Otázka č. 3 - Výdavky na nákup vysávača, čistiacich prostriedkov, posteľnú bielizeň a pod.
Daňovník prenajíma nehnuteľnosť a nakúpil aj vysávač, vrecká do vysávača, čistiace prostriedky, posteľnú bielizeň, pracie prostriedky a podobne. Je tieto možné zahrnúť do daňových výdavkov?
Odpoveď
Uvedené resp. podobné výdavky je možné zahrnúť do daňových výdavkov len za predpokladu že vecne súvisia s dosahovanými zdaniteľnými príjmami, to znamená, len v prípade ak prenajímateľ poskytuje nájomcovi okrem prenájmu nehnuteľnosti aj iné služby - upratovanie, prezliekanie, pranie a podobne. V tomto prípade však už nejde z hľadiska posúdenia činnosti daňovníka o prenájom,  ktorého príjmy sa zaraďujú medzi príjmy v § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ale o živnosť a daňovník by mal mať živnostenské oprávnenie.


Otázka č. 4 - Výdavky na prenájom nehnuteľnosti vynaložené v predchádzajúcom roku
Daňovníčka plánuje prenajímať byt. V roku 2018 byt pomaly pripravovala na prenájom, tak aby bol v stave spôsobilom na riadne užívanie (stierkovanie, maľovanie, výmena WC). V roku 2019 si našla nájomcu a uzavrela zmluvu o prenájme bytu. Sú daňovým výdavkom daňovníčky aj výdavky, ktoré vynaložila na vymaľovanie a zariadenie bytu v predchádzajúcom roku?
Odpoveď
V súlade s § 4 ods. 4 zákona o dani z príjmov je možné zahrnúť do základu dane aj výdavky daňovníka, ktoré vynaložil v roku, ktorý predchádzal roku, kedy začal vykonávať činnosť a to na zásoby a iné nevyhnutne vynaložené výdavky.