Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov). Výdavky percentom z príjmov si pri tomto druhu príjmov fyzická osoba nemôže uplatniť.
Tieto výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich znížiť rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy z prenájmu o sumu oslobodených príjmov v sume 500 eur.
Fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov a ktorá v súvislosti s týmito príjmami uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky, sa sama rozhoduje či prenajímanú nehnuteľnosť:
- zaradí do svojho obchodného majetku, t. j. bude o nej účtovať alebo ju bude evidovať v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, alebo
- nezaradí do svojho obchodného majetku, t. j. nebude o nej účtovať alebo nebude ju viesť v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.
- výdavkov vynaložených na príjmy z prenájmu nehnuteľností, a tiež
- oslobodenia od dane v prípade príjmu z predaja pôvodne prenajímanej nehnuteľnosti (§ 9 zákona o dani z príjmov).
Otázka č. 1 – Uplatnenie výdavkov
Daňovník dosiahol v príslušnom zdaňovacom období príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 3 850 eur. V akej výške si daňovník môže uplatniť výdavky?
Odpoveď
Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur (6 000 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 3 542 eura [(5 500 : 6 000=0,92) x 3 850].
Otázka č. 2 - Výdavky na nákup zariadenia bytu
Je možné pri prenájme nehnuteľnosti uplatniť výdavky na nákup zariadenia bytu (nábytok, elektrospotrebiče a pod.), ak nehnuteľnosť prenajíma fyzická osoba - nepodnikateľ a nezaradí ju do obchodného majetku?
Odpoveď
Otázka č. 3 - Výdavky na nákup vysávača, čistiacich prostriedkov, posteľnú bielizeň a pod.
Daňovník prenajíma nehnuteľnosť a nakúpil aj vysávač, vrecká do vysávača, čistiace prostriedky, posteľnú bielizeň, pracie prostriedky a podobne. Je tieto možné zahrnúť do daňových výdavkov?
Odpoveď
Uvedené resp. podobné výdavky je možné zahrnúť do daňových výdavkov len za predpokladu že vecne súvisia s dosahovanými zdaniteľnými príjmami, to znamená, len v prípade ak prenajímateľ poskytuje nájomcovi okrem prenájmu nehnuteľnosti aj iné služby - upratovanie, prezliekanie, pranie a podobne. V tomto prípade však už nejde z hľadiska posúdenia činnosti daňovníka o prenájom, ktorého príjmy sa zaraďujú medzi príjmy v § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ale o živnosť a daňovník by mal mať živnostenské oprávnenie.
Daňovníčka plánuje prenajímať byt. V roku 2024 byt pripravovala na prenájom, tak aby bol v stave spôsobilom na riadne užívanie (stierkovanie, maľovanie, výmena WC). V roku 2025 si našla nájomcu a uzavrela zmluvu o prenájme bytu. Sú daňovým výdavkom daňovníčky aj výdavky, ktoré vynaložila na vymaľovanie a zariadenie bytu v predchádzajúcom roku?
|
|
príjmy z prenájmu v € |
výdavky k príjmom z prenájmu v € |
|
nehnuteľnosť č. 1 |
4 000 |
1 000 |
|
nehnuteľnosť č. 2 |
2 500 |
3 000 |
Zdaniteľný príjem z prenájmu týchto 2 nehnuteľností bude vo výške 6 000 eur [(4 000 + 2 500) - 500 oslobodenie]. Výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmov z prenájmu týchto nehnuteľností daňovník najprv spočíta (1 000 + 3 000 = 4 000), následne ich ešte musí prepočítať príslušným koeficientom. Po prepočítaní je možné do výdavkov uplatniť sumu 3 680 eur [(6 000 : 6 500 = 0,92) x 4 000]. Základ dane z príjmov z prenájmu bude 2 320 eur.
|
|
zaradenie do obchodného majetku |
príjmy z prenájmu v € |
výdavky k príjmom z prenájmu v € (vrátane odpisu) |
výška ročného odpisu prenajatej nehnuteľnosti v € |
|
nehnuteľnosť č. 1 |
nezaradená do obchodného majetku |
3 000 |
1 500 |
|
|
nehnuteľnosť č. 2 |
nezaradená do obchodného majetku |
2 000 |
2 500 |
|
|
nehnuteľnosť č. 3 |
zaradená do obchodného majetku |
2 500 |
3 700 (3 000 odpis + 700 ostatné výdavky) |
3 000 (limitovaná výška odpisu 2 500) |
|
nehnuteľnosť č. 4 |
zaradená do obchodného majetku |
4 000 |
3 000 (2 000 odpis + 1 000 ostatné výdavky) |
2 000 (bez limitácie – v plnej výške) |
Odpisy prenajatého majetku je možné uplatniť v daňových výdavkoch len do výšky príjmov z prenájmu tohto majetku. Pri limitovaní daňových odpisov sa posudzujú daňové odpisy z každého majetku samostatne voči príjmom dosiahnutým z prenájmu tohto majetku (odpis jednej nehnuteľnosti sa limituje do výšky príjmov z prenájmu tejto konkrétnej nehnuteľnosti).
Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu týchto 4 nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 11 000 eur [(3 000 + 2 000 + 2 500 + 4 000) - 500 oslobodenie]. Daňovník v prípade nehnuteľnosti č. 3 nemôže uplatniť plnú výšku daňového odpisu vzhľadom na nižší príjem z prenájmu nehnuteľnosti č. 3, zákon mu umožňuje uplatniť odpis len v limitovanej sume 2 500 eur a teda celkové výdavky prislúchajúce k tejto nehnuteľnosti budú vo výške 3 200 eur. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností budú vo výške 10 200 eur (1 500 + 2 500 + 3 200 + 3 000), avšak daňovník ich ešte musí prepočítať príslušným koeficientom. Po prepočítaní je možné do výdavkov uplatniť sumu 9 792 eur [(11 000 : 11 500 = 0,96) x 10 200]. Základ dane z príjmov z prenájmu bude 1 208 eur.
