Podľa § 17 ods. 20 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov súčasťou základu dane prenajímateľa je aj nepeňažný príjem prenajímateľa, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti prenajatej na základe nájomnej zmluvy alebo iného užívacieho vzťahu (ďalej len nájomná zmluva), a to vo výške výdavkov vynaložených nájomcom alebo užívateľom podľa Občianskeho zákonníka alebo zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa, na technické zhodnotenie tejto nehnuteľnosti nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve a neuhradených prenajímateľom, a to v zdaňovacom období, v ktorom
a) bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, ak o hodnotu technického zhodnotenia vlastník prenajatej nehnuteľnosti zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu tejto nehnuteľnosti,
b) došlo k skončeniu nájomnej zmluvy; nepeňažný príjem sa určí vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania.
Nepeňažným príjmom prenajímateľa sú podľa § 17 ods. 21 zákona o dani z príjmov aj výdavky vynaložené nájomcom na opravy prenajatého hmotného majetku zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu nad rámec povinností nájomcu dohodnutých v nájomnej zmluve.
Pod pojmom "nájomná zmluva" sa rozumie akýkoľvek vzťah užívania nehnuteľnosti uzatvorený podľa Občianskeho zákonníka, teda môže byť uzatvorená nájomná zmluva, podnájomná zmluva, nepomenovaná zmluva, zmluva o zriadení vecného bremena a pod.
Otázka č. 1 - technické zhodnotenie nehnuteľnosti vykonané nájomcom a odpisované nájomcom
Fyzická osoba dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podliehajúce dani z príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Nájomca využíva prenajatú nehnuteľnosť na podnikanie a so súhlasom prenajímateľa vykonal v roku 2020 na prenajatej nehnuteľnosti technické zhodnotenie (prístavbu nehnuteľnosti). Nájomca toto technické zhodnotenie odpisoval ako iný majetok a odpisy uplatňoval v daňových výdavkoch. V roku 2024 došlo k ukončeniu nájomného vzťahu, pričom prenajímateľ neuhradil nájomcovi daňovú zostatkovú cenu technického zhodnotenia. Vzniká prenajímateľovi povinnosť zdaniť nepeňažný príjem dosiahnutý vykonaním technického zhodnotenia na jeho nehnuteľnosti?
Odpoveď
Technické zhodnotenie vykonané na prenajatom majetku môže nájomca odpisovať do daňových výdavkov len počas doby prenájmu. V prípade, že pri ukončení nájomného vzťahu nájomca neuviedol prenajaté priestory do pôvodného stavu, ani sa s prenajímateľom nedohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia, bezplatne odovzdaná hodnota technického zhodnotenia vo výške zostatkovej ceny je príjmom prenajímateľa, ktorý prenajímateľ zdaní ako príjem podľa § 6ods. 3 zákona o dani z príjmov, a to v roku skončenia nájomnej zmluvy. Nájomca zostatkovú cenu technického zhodnotenia nezahrnie do daňových výdavkov.
Otázka č. 2 - technické zhodnotenie nehnuteľnosti vykonané nájomcom a odpisované prenajímateľom
Fyzická osoba dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podliehajúce dani z príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, pričom prenajímanú nehnuteľnosť má zaradenú v obchodnom majetku a do daňových výdavkov uplatňuje odpisy prenajímanej nehnuteľnosti. Nájomca využíva prenajatú nehnuteľnosť na podnikanie a so súhlasom prenajímateľa vykonal v roku 2024 na prenajatej nehnuteľnosti technické zhodnotenie (prístavbu nehnuteľnosti). Prenajímateľ o hodnotu technického zhodnotenia zvýšil v roku 2024 vstupnú cenu nehnuteľnosti. Vzniká prenajímateľovi povinnosť zdaniť nepeňažný príjem dosiahnutý vykonaním technického zhodnotenia na jeho nehnuteľnosti?
Odpoveď
Ak prenajímateľ neuhradil nájomcovi sumu vynaloženú na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, potom u prenajímateľa sa jedná o nepeňažný príjem, ktorý je povinný zdaniť ako príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, a to v roku ukončenia nájomného vzťahu.
Otázka č. 3
Fyzická osoba prenajala nehnuteľnosť nájomcovi, z čoho dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podliehajúce dani z príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V nájomnej zmluve majú dohodnuté, že drobné opravy nehnuteľnosti (oprava vodovodných batérií, svietidiel, maľovanie a pod) hradí nájomca z vlastných prostriedkov. Nájomca na základe súhlasu prenajímateľa vymenil na vlastné náklady staré okná za nové, pričom výdavky (náklady) na výmenu okien si nájomca zahrnul do daňových výdavkov. Je prenajímateľ povinný cenu nových okien priznať ako zdaniteľný nepeňažný príjem?
Odpoveď
Ak prenajímateľ neuhradil nájomcovi sumu za výmenu okien, vznikol prenajímateľovi nepeňažný príjem, ktorý prenajímateľ zdaní ako ostatný príjem podliehajúci dani z prímov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov
