Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou

Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Základom dane (čiastkovým základom dane) z tohto druhu príjmu je príjem znížený o výdavky definované v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov. Medzi takéto výdavky patrí:
  • kúpna cena preukázateľne zaplatená za nehnuteľnosť pri jej obstaraní,
  • zostatková cena nehnuteľnosti, ak ide o nehnuteľnosť, ktorú mal predávajúci zaradenú v obchodnom majetku,
  • finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, opravu a údržbu nehnuteľnosti,
  • finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti,
  • výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie nehnuteľnosti, ktorými sú aj úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku; rovnako sa posudzujú aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom
 
FAQ
 
Otázka č. 1 -  Predaj dvoch nehnuteľností
Daňovník uzavrel v roku 2020 zmluvu o predaji bytu a rekreačnej chaty, ktoré boli využívané len na osobné účely. Byt, ktorý kúpil v roku 2016 za 100 000 eur, predal za 120 000 eur a chatu, ktorú kúpil v roku 2005 za 60 000 eur (po prepočte na eurá), predal za 70 000 eur. Kúpnu cenu za obidve nehnuteľnosti zaplatil kupujúci predávajúcemu v roku 2020.
Odpoveď
Zdaneniu podlieha a za zdaniteľný príjem je považovaný len príjem z predaja bytu, nakoľko príjem z predaja rekreačnej chaty je od dane oslobodený (k predaju došlo po 5 rokoch odo dňa nadobudnutia). Daňovník zahrnie v daňovom priznaní za rok 2020 do základu dane (čiastkového základu dane) príjem z predaja bytu vo výške 120 000 eur a výdavok vynaložený na jeho kúpu vo výške 100 000 eur. 
 
 
Otázka č. 2 – Predaj bytu po rekonštrukcii
V roku 2016 daňovník nadobudol byt kúpou za 60 000 eur a v roku 2017 ho zrekonštruoval (výdavky na rekonštrukciu boli 10 000 eur). V roku 2020 ho predal za 80 000 eur. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku.
Odpoveď
Takýto príjem z predaja bytu nie je od dane oslobodený, nakoľko nie je splnená podmienka oslobodenia (a to 5-ročná lehota vlastníctva). Daňovník uvedie v daňovom priznaní príjem z predaja bytu v sume 80 000 eur. Ako výdavky k príjmom dosiahnutým z predaja bytu si môže predávajúci uplatniť: kúpnu cenu preukázateľne zaplatenú za byt pri jeho nadobudnutí (60 000 eur), preukázateľné výdavky vynaložené na jeho rekonštrukciu (10 000 eur), prípadne ďalšie preukázateľne zaplatené výdavky súvisiace s predajom bytu (napr. provízia realitnej kancelárii pri obstaraní bytu), najviac však do výšky príjmov z predaja.
 
Otázka č. 3 - Uznanie výdavkov za znalecký posudok pri obstaraní nehnuteľnosti
Daňovník kúpil nehnuteľnosť v roku 2017. V roku 2020 sa rozhodol predať túto nehnuteľnosť. Obstaranie nehnuteľnosti financoval formou hypotekárneho úveru, v súvislosti s ktorým si daňovník musel dať vypracovať znalecký posudok k obstarávanej nehnuteľnosti. Je možné, aby si o tento výdavok znížil základ dane z predaja nehnuteľnosti?
Odpoveď
Výdavkami pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP sú v súlade so znením § 8 ods. 5 písm. f) ZDP aj výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii. Takýmito výdavkami sú aj výdavky na vypracovanie znaleckého posudku, ktorý daňovník preukázateľne vynaložil pri kúpe predávanej nehnuteľnosti a aj správne poplatky preukázateľne vynaložené daňovníkom v súlade s osobitnými predpismi, ak uvedené výdavky boli vynaložené výlučne za účelom kúpy predávanej nehnuteľnosti a súvisia s konkrétne predávanou nehnuteľnosťou.