Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Základom dane (čiastkovým základom dane) z tohto druhu príjmu je príjem znížený o výdavky definované v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov. Medzi takéto výdavky patrí:
- kúpna cena preukázateľne zaplatená za nehnuteľnosť pri jej obstaraní,
- zostatková cena nehnuteľnosti, ak ide o nehnuteľnosť, ktorú mal predávajúci zaradenú v obchodnom majetku,
- finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, opravu a údržbu nehnuteľnosti,
- finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti,
- výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie nehnuteľnosti, ktorými sú aj úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku; rovnako sa posudzujú aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom
FAQ
Otázka č. 1 - Predaj dvoch nehnuteľností
Daňovník uzavrel v roku 2024 zmluvu o predaji bytu a rekreačnej chaty, ktoré boli využívané len na osobné účely. Byt, ktorý kúpil v roku 2020 za 100 000 eur, predal za 120 000 eur a chatu, ktorú kúpil v roku 2013 za 60 000 eur, predal za 70 000 eur. Kúpnu cenu za obidve nehnuteľnosti zaplatil kupujúci predávajúcemu v roku 2024.
Odpoveď
Zdaneniu podlieha a za zdaniteľný príjem je považovaný len príjem z predaja bytu, nakoľko príjem z predaja rekreačnej chaty je od dane z príjmov oslobodený (k predaju chaty došlo po 5 rokoch odo dňa nadobudnutia). Daňovník zahrnie v daňovom priznaní za rok 2024 do základu dane (čiastkového základu dane) príjem z predaja bytu vo výške 120 000 eur a výdavok vynaložený na jeho kúpu vo výške 100 000 eur.
Daňovník uzavrel v roku 2024 zmluvu o predaji bytu a rekreačnej chaty, ktoré boli využívané len na osobné účely. Byt, ktorý kúpil v roku 2020 za 100 000 eur, predal za 120 000 eur a chatu, ktorú kúpil v roku 2013 za 60 000 eur, predal za 70 000 eur. Kúpnu cenu za obidve nehnuteľnosti zaplatil kupujúci predávajúcemu v roku 2024.
Odpoveď
Zdaneniu podlieha a za zdaniteľný príjem je považovaný len príjem z predaja bytu, nakoľko príjem z predaja rekreačnej chaty je od dane z príjmov oslobodený (k predaju chaty došlo po 5 rokoch odo dňa nadobudnutia). Daňovník zahrnie v daňovom priznaní za rok 2024 do základu dane (čiastkového základu dane) príjem z predaja bytu vo výške 120 000 eur a výdavok vynaložený na jeho kúpu vo výške 100 000 eur.
Otázka č. 2 – Predaj bytu po rekonštrukcii
V roku 2021 daňovník nadobudol byt kúpou za 60 000 eur a v roku 2022 ho zrekonštruoval (výdavky na rekonštrukciu boli 10 000 eur). V roku 2024 ho predal za 80 000 eur. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku.
Odpoveď
Takýto príjem z predaja bytu nie je od dane oslobodený, nakoľko nie je splnená podmienka oslobodenia (a to 5-ročná lehota vlastníctva). Daňovník uvedie v daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2024 príjem z predaja bytu v sume 80 000 eur. Ako výdavky k príjmom dosiahnutým z predaja bytu si môže predávajúci uplatniť: kúpnu cenu preukázateľne zaplatenú za byt pri jeho nadobudnutí (60 000 eur), preukázateľné výdavky vynaložené na jeho rekonštrukciu (10 000 eur), prípadne ďalšie preukázateľne zaplatené výdavky súvisiace s predajom bytu (napr. provízia realitnej kancelárii pri obstaraní bytu), najviac však do výšky príjmov z predaja.
V roku 2021 daňovník nadobudol byt kúpou za 60 000 eur a v roku 2022 ho zrekonštruoval (výdavky na rekonštrukciu boli 10 000 eur). V roku 2024 ho predal za 80 000 eur. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku.
Odpoveď
Takýto príjem z predaja bytu nie je od dane oslobodený, nakoľko nie je splnená podmienka oslobodenia (a to 5-ročná lehota vlastníctva). Daňovník uvedie v daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2024 príjem z predaja bytu v sume 80 000 eur. Ako výdavky k príjmom dosiahnutým z predaja bytu si môže predávajúci uplatniť: kúpnu cenu preukázateľne zaplatenú za byt pri jeho nadobudnutí (60 000 eur), preukázateľné výdavky vynaložené na jeho rekonštrukciu (10 000 eur), prípadne ďalšie preukázateľne zaplatené výdavky súvisiace s predajom bytu (napr. provízia realitnej kancelárii pri obstaraní bytu), najviac však do výšky príjmov z predaja.
Otázka č. 3 - Uznanie výdavkov za znalecký posudok pri obstaraní nehnuteľnosti
Daňovník kúpil nehnuteľnosť v roku 2020. V roku 2024 sa rozhodol predať túto nehnuteľnosť. Obstaranie nehnuteľnosti financoval formou hypotekárneho úveru, v súvislosti s ktorým si daňovník musel dať vypracovať znalecký posudok k obstarávanej nehnuteľnosti. Je možné, aby si o tento výdavok znížil základ dane z predaja nehnuteľnosti?
Odpoveď
Výdavkami pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov sú v súlade so znením § 8 ods. 5 písm. f) aj výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii. Takýmito výdavkami sú aj výdavky na vypracovanie znaleckého posudku, ktorý daňovník preukázateľne vynaložil pri kúpe predávanej nehnuteľnosti a aj správne poplatky preukázateľne vynaložené daňovníkom v súlade s osobitnými predpismi, ak uvedené výdavky boli vynaložené výlučne za účelom kúpy predávanej nehnuteľnosti a súvisia s konkrétne predávanou nehnuteľnosťou.
Daňovník kúpil nehnuteľnosť v roku 2020. V roku 2024 sa rozhodol predať túto nehnuteľnosť. Obstaranie nehnuteľnosti financoval formou hypotekárneho úveru, v súvislosti s ktorým si daňovník musel dať vypracovať znalecký posudok k obstarávanej nehnuteľnosti. Je možné, aby si o tento výdavok znížil základ dane z predaja nehnuteľnosti?
Odpoveď
Výdavkami pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov sú v súlade so znením § 8 ods. 5 písm. f) aj výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii. Takýmito výdavkami sú aj výdavky na vypracovanie znaleckého posudku, ktorý daňovník preukázateľne vynaložil pri kúpe predávanej nehnuteľnosti a aj správne poplatky preukázateľne vynaložené daňovníkom v súlade s osobitnými predpismi, ak uvedené výdavky boli vynaložené výlučne za účelom kúpy predávanej nehnuteľnosti a súvisia s konkrétne predávanou nehnuteľnosťou.
