Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej vlastnou výstavbou

V prípade, ak daňovník predáva stavbu spolu s pozemkom, na účely dane z príjmov je potrebné posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmu z ich predaja samostatne za stavbu a samostatne za pozemok, a to aj v prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo. Ak teda daňovník predáva pozemok, na ktorom je postavený dom, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmu podľa zákona o dani z príjmov samostatne za pozemok a samostatne za stavbu.

Pri predaji rodinného domu obstaraného vlastnou výstavbou je potrebné posúdiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva daňovníka.
V prípade nehnuteľnosti (rodinného domu) nadobudnutej vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom nejde o prevod a ani o prechod vlastníckeho práva. Ide o originálny spôsob nadobúdania vlastníctva k novo vzniknutej veci (napr. k novopostavenému domu), ktorá doteraz nikomu nepatrila. Pri takomto nadobúdaní nehnuteľností sa do katastra nehnuteľností zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu. V danom prípade je preto potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia. Dňom nadobudnutia nehnuteľnosti obstaranej vlastnou výstavbou je deň nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia.

Ak sa predáva novopostavený dom po uplynutí piatich rokov od jeho nadobudnutia (od kolaudačného rozhodnutia), príjem z jeho predaja je oslobodený od dane z príjmov, ak ho predávajúci nemal zaradený v obchodnom majetku.

Ak sa predáva novopostavený dom do uplynutia 5 rokov odo dňa právoplatného kolaudačného rozhodnutia, nie sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 9 ods.1 písm. a) zákona o dani z príjmov a príjem sa považuje za zdaniteľný príjem.

Pri uvedených príjmoch z predaja novopostaveného domu (podľa § 8 ods. 1 písm. b) je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené daňovníkom na obstaranie tohto domu. V tomto prípade výdavkom nie je cena zistená na základe znaleckého posudku a výdavkom nie je ani hodnota vlastnej práce. Okrem výdavkov vynaložených na výstavbu domu je možné do daňových výdavkov zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní, resp. úroky z hypotekárnych úverov a s tým spojené poplatky, ktoré sú poskytované výlučne za účelom nadobudnutia domu, ako aj výdavky súvisiace s predajom domu (napr. poplatok za vypracovanie znaleckého posudku, výdavky vynaložené na vypracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky súvisiace s predajom, poplatok realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja domu).
Všetky výdavky je daňovník povinný preukázať hodnovernými dokladmi, z ktorých musí byť zrejmá jednak výška, ako aj účel, na ktorý boli výdavky vynaložené.

FAQ

Otázka č. 1 - Príjem z predaja novopostaveného domu 
Daňovník v roku 2021 predal rodinný dom nadobudnutý vlastnou výstavbou, ktorý bol skolaudovaný v roku 2010. Daňovník nemal tento dom zaradený v obchodnom majetku. 
Vzniká daňovníkovi v uvedenom prípade povinnosť uvádzať dosiahnutý príjem z predaja tohto domu v daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2021?
Odpoveď
Ak daňovník predáva rodinný dom po uplynutí piatich rokov odo dňa jeho nadobudnutia – v uvedenom prípade odo dňa vydania právoplatného kolaudačného rozhodnutia, príjem z jeho predaja je oslobodený od dane z príjmov a v daňovom priznaní k dani z príjmov sa neuvádza.

 

Otázka č. 2 - Posúdenie momentu nadobudnutia

Daňovník v roku 2021 predal novopostavený rodinný dom, ktorý začal stavať v roku 2010, avšak skolaudovaný bol až v roku 2018.  Bude uvedený príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Odpoveď
Pri predaji novopostaveného domu sa na účely posúdenia podmienok oslobodenia vychádza z kolaudačného rozhodnutia, nie od momentu začatia výstavby. To znamená, že ak od kolaudácie domu do dňa jeho predaja neuplynulo viac ako 5 rokov, jedná sa o príjem, ktorý nie je oslobodený od dane a daňovníkovi vzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2021.

 

Otázka č. 3 Výdavky pri predaji novopostaveného domu
Daňovník v roku 2021 predal novopostavený rodinný dom, pri ktorom odo dňa kolaudácie do dňa predaja neuplynulo viac ako 5 rokov. Môže si ako výdavky pri predaji tohto domu uplatniť hodnotu domu na základe znaleckého posudku?
Odpoveď
Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej vlastnou výstavbou nie je možné uplatniť do daňových výdavkov hodnotu nehnuteľnosti zistenú súdnym znalcom, do daňových výdavkov je možné uplatniť len výdavky preukázateľne vynaložené na výstavbu nehnuteľnosti, vrátane zaplatených úrokov z úveru poskytnutého na výstavbu a výdavkov vynaložených v súvislosti s predajom nehnuteľnosti.