Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním

Na účely uplatnenia výdavku sa pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom, ktorý nie je oslobodený od dane, uplatní postup [§ 8 ods. 5 písm. b) zákona o dani z príjmov]:
  • ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej by bol v čase darovania príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, pri preukazovaní daňových výdavkov sa bude vychádzať z reprodukčnej obstarávacej ceny, ktorou môže byť cena nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia zistenej napr. podľa osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - cena stanovená na základe znaleckého posudku v čase nadobudnutia, resp. cena určená v darovacej zmluve,
  • ak by však v čase darovania nehnuteľnosti darca nespĺňal podmienku oslobodenia, ako výdavok pri príjme z predaja darovanej nehnuteľnosti sa uplatní cena, za akú nehnuteľnosť obstaral darca (obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu).

Podľa § 25 ods. 6 písm. b) zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve reprodukčnou obstarávacou cenou je cena, za ktorú by sa majetok obstaral v čase, keď sa o ňom účtuje. (Najviac preukázateľný spôsob je stanovenie ceny nehnuteľnosti znaleckým posudkom v čase jeho nadobudnutia, prípadne ohodnotenie určené v darovacej zmluve)

Oceňovanie reprodukčnou obstarávacou cenou sa uplatní, ak by došlo k predaju nehnuteľnosti, ktorú daňovník nadobudol darovaním do 31.12.2015.

Upozorňujeme, že novelou zákona o účtovníctve č. 130/2015 Z. z. s účinnosťou od 01.01.2016 sa ruší oceňovanie reprodukčnou obstarávacou cenou.

Ak by sa jednalo o situáciu, že došlo k predaju nehnuteľnosti, ktorú daňovník nadobudol darovaním po 31.12.2015, postupuje sa nasledovne:

  • ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej by bol v čase darovania príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, pri preukazovaní daňových výdavkov sa bude pri darovaní vychádzať z ceny stanovenej znalcom podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a predkladateľoch v znení neskorších predpisov – t. j. cena stanovená na základe znaleckého posudku v čase darovania. Upozorňujeme, že v uvedenom prípade nie je možné uplatniť ako výdavok pri príjme z predaja nehnuteľnosti ohodnotenie určené v darovacej zmluve.
  • ak by však v čase darovania nehnuteľnosti darca nespĺňal podmienku oslobodenia, ako výdavok pri príjme z predaja darovanej nehnuteľnosti sa uplatní obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (ostáva nezmenené).

FAQ
 
Otázka č. 1 – Príjem darcu oslobodený od dane z príjmov
Daňovník (fyzická osoba) dosiahne v  marci  2020 príjem z predaja nehnuteľnosti (pozemku), ktorú nadobudol darovaním v decembri 2015. Darca nadobudol nehnuteľnosť reštitúciou v roku 2011. Podlieha tento príjem zdaneniu?
Odpoveď
Pretože k predaju pozemku došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia (pozemok nadobudol reštitúciou), ako výdavok pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti sa uplatní reprodukčná obstarávacia cena (napr. cena zistená na základe znaleckého posudku v čase darovania).
 
Otázka č. 2 - Príjem darcu neoslobodený od dane z príjmov
Daňovníkovi otec daroval pozemok v roku 2019, v čase darovania pozemku otec nebol vlastníkom 5 rokov (nadobudol ho kúpou v roku 2017). Čo si môže dať daňovník do výdavkov, ak sa pozemok rozhodne v roku 2020?
Odpoveď
Ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej v čase darovania NEBOL príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 ZDP, za daňový výdavok je možné uplatniť cenu, za ktorú obstaral nehnuteľnosť darca. Za daňový výdavok sa v tomto prípade považuje obstarávacia cena u darcu (otca) zistená podľa osobitných predpisov a to v súlade s ustanovením § 25 ods. 1 písm. a) ZDP.
 
Otázka č. 3: Príjem nadobudnutý darovaním po 31.12.2015, príjem u darcu oslobodený od dane z príjmov.
Daňovník dosiahol v decembri 2020 príjem z predaja bytu, ktorý nadobudol darovaním v marci 2016. Darca kúpil nehnuteľnosť v roku 2005 a nemal ju zaradenú v obchodnom majetku. Podlieha tento príjem daňovníka zdaneniu?
Odpoveď
Nakoľko k predaju bytu došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia, to znamená, že nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia (nehnuteľnosť vlastnil viac ako päť rokov) a k darovaniu došlo po 31.12.2015, ako výdavok pri príjme z predaja uvedeného bytu sa uplatní cena zistená na základe znaleckého posudku v čase darovania. V uvedenom prípade nie je možné uplatniť ako výdavok pri príjme z predaja bytu ohodnotenie určené v darovacej zmluve.

 
Otázka č. 4 - Znalecký posudok
Daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním v auguste 2017. Zápis do katastra nehnuteľností prebehol vo februári 2018. Do daňových výdavkov si chce daňovník uplatniť reprodukčnú obstarávaciu cenu na základe znaleckého posudku. K akému dátumu má daňovník vypracovať znalecký posudok na preukázanie hodnoty nehnuteľnosti v čase darovania - k dátumu uvedenému v darovacej zmluve, alebo ku dňu zápisu do katastra nehnuteľností?
Odpoveď
Daňovník je povinný hodnoverným spôsobom preukázať hodnotu nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia darovaním. Za najpreukázateľnejší spôsob sa považuje  stanovenie hodnoty nehnuteľnosti zistenej  na základe znaleckého posudku v čase darovania. Za uznaný výdavok sa považuje hodnota nehnuteľnosti zistená na základe znaleckého posudku vypracovaného spätne k dátumu  zápisu do katastra nehnuteľností (február 2018).