Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením

V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti, je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade (inými osobami).

O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci). 

Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),


Príjem z  predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, napr. po sestre, bratovi, ujovi, je oslobodený až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič [§ 9 ods. 1 písm. a) zákona]. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností (tak ako je to pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti).

Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti nebol od dane z príjmov oslobodený, potom daňovníkovi ako predávajúcemu vzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie. Čiastkovým základom dane z tohto druhu príjmu je príjem znížený o daňové výdavky. Do daňových výdavkov sa zahrňujú výdavky uvedené v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov.

Ak ide o nehnuteľnosť, ktorú daňovník nadobudol dedením, výdavkom bude cena nehnuteľnosti zistená v čase jej nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnosti získanej dedením sa vychádza z ceny stanovenej podľa § 25 zákona o dani z príjmov.

Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením do 31.12.2015  je vstupnou cenou reprodukčná obstarávacia cena, t.j. cena stanovená v osvedčení o dedičstve.

Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31.12.2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa Občianskeho súdneho poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, resp. uznesení o dedičstve.

FAQ

Otázka č. 1 - dedenie v priamom rade  - oslobodený príjem
V decembri 2020 daňovník predal byt, ktorý zdedil v apríli 2018 po smrti starého otca (dedenie v priamom rade). Starý otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol byt kúpou v júni roku 2005. Bude uvedený príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Odpoveď
Príjem z predaja bytu je oslobodený od dane, nakoľko od nadobudnutia bytu poručiteľom (starým otcom) do predaja pozemku daňovníkom uplynulo viac ako päť rokov.

Otázka č. 2 - dedenie v nepriamom rade - zdaniteľný príjem 
Daňovník predal v máji 2020 pozemok, ktorý nadobudol v decembri roku 2017 dedením po svojej sestre. Sestra nadobudla pozemok kúpou v roku 2005. Bude uvedený príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Odpoveď
Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade, na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (sestry). Pretože k predaju pozemku došlo do piatich rokov od jeho nadobudnutia daňovníkom (december 2017), príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu.

 

Otázka č. 3 - výdavok pri predaji  nehnuteľnosti nadobudnutej dedením
Daňovník zdedil v decembri 2016 po mame nehnuteľnosť, ktorú nevlastnili dokopy viac ako 5 rokov (mama nehnuteľnosť nadobudla do vlastníctva v januári 2016 kúpou). Aká cena sa uplatní do výdavkov v prípade predaja nehnuteľnosti v marci roku 2020?
Odpoveď
V uvedenom prípade sa jedná o dedenie v priamom rade, to znamená, že na účely posúdenia podmienok oslobodenia sa doba vlastníctva u poručiteľa a daňovníka spočítava. Nakoľko od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom (mamou) do predaja pozemku daňovníkom neuplynulo viac ako päť rokov, príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu. Keďže daňovník nadobudol  nehnuteľnosť dedením, ako daňový výdavok je možné uplatniť tzv. všeobecnú cenu podľa Občianskeho súdneho poriadku, t. j. cena uvedenú v osvedčení o dedičstve (resp. uznesení o dedičstve).

Otázka č. 4 - dedenie v nepriamom rade - výdavok pri predaji
Daňovník zdedil v roku 2017 po ujovi chatu. Ujo ju vlastnil od roku 2007. Daňovník následne v roku 2020 túto nehnuteľnosť predal. Bude uvedený príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane? Ak sa príjem zdaňuje, aký výdavok si môže daňovník uplatniť?
Odpoveď
Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade (po ujovi), v uvedenom prípade príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu, pretože k predaju nehnuteľnosti došlo do piatich rokov od jej  nadobudnutia daňovníkom.
Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v roku 2017 sa  do daňových výdavkov zahrňuje všeobecná cena určená Občianskeho súdneho poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve (resp. uznesení o dedičstve).