Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa zahrňuje do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak, a to len v prípade, že predmetnú nehnuteľnosť nemal  nikdy zaradenú v obchodnom majetku ani jeden z manželov. Daňové výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu z predaja nehnuteľnosti se manželia rozdelia v  takom pomere, v akom si rozdenia príjem z predaja. 
 
Ak jeden z manželov mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku  používanom na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo na prenájom, potom príjem z predaja tejto  nehnuteľnosti dosiahnutý po jej vyradení z obchodného majetku zdaní ten z manželov, ktorý  mal túto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku ako posledný.       
 
Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do obchodného majetku, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti obaja manželia, sa príjem z predaja  rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti. V rovnakom pomere sa delia aj daňové výdavky. 
Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov obaja manželia, môže zahrnúť do obchodného majetku len jeden z manželov.
 
Podľa § 9 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa pri predaji nehnuteľnosti po zániku a  vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov podľa § 149 až 151 Občianskeho zákonníka do doby vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá je ustanovená v 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona o dani z príjmov, započítava aj doba, počas, ktorej bola takáto nehnuteľnosť zahrnutá v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
 
FAQ
 
Otázka č. 1 – Predaj bytu v BSM – príjem z predaja zahrnie do daňového priznania len manželka
V roku 2020 manželia predali byt,  ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2016 kúpou za 40 000 eur. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku ani jedného z manželov. Byt predali za 60 000 eur, pričom kúpna cena im bola zaplatená v roku 2020. Môže uvedený príjem priznať iba manželka v daňovom priznaní?
Odpoveď
Ak sa tak manželia dohodnú, môže celý príjem z predaja bytu zahrnúť do základu dane manželka. To znamená, že v daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie roka 2020 zahrnie manželka do základu dane (čiastkového základu dane) príjmy z predaja bytu vo výške 60 000 eur (celkový dosiahnutý príjem) a uplatní si výdavky v sume 40 000 eur (celú kúpnu cenu, ktorú manželia za byt preukázateľne zaplatili).
 
Otázka č. 2 – Predaj bytu v BSM – rozdelenie príjmov a výdavkov v rovnakom pomere
V máji 2020 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v januári 2017 kúpou za 50 000 eur. Príjem z predaja bytu v sume 80 000 eur im kupujúci zaplatil v roku 2020. Môžu si manželia príjem z predaja rozdeliť na polovicu?
Odpoveď
Ak si manželia nedohodli iný pomer zahrnovania príjmov z predaja predmetného bytu do základu dane, zahrnú dosiahnuté príjmy do základu dane (čiastkového základu dane) v rovnakom pomere. To znamená, že v daňovom priznaní za rok 2020 zahrnie každý z nich do základu dane (čiastkového základu dane) príjem v sume 40 000 eur (polovica z dosiahnutého príjmu) a k uvedenému príjmu si uplatní  výdavky v sume 25 000 eur (polovica z kúpnej ceny, ktorú manželia za byt preukázateľne zaplatili).
 
Otázka č. 3 – Predaj nehnuteľnosti v BSM zaradenej do obchodného majetku
Manželia, vykonávajúci podnikateľskú činnosť na základe živnosti, vlastnia od roku 2004 nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, ktorú využívajú na vykonávanie živnosti, a to v rovnakom pomere. V marci 2007 manžel zaradil predmetnú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku. V apríli 2020 manželia nehnuteľnosť predali za 100 000 eur. Akým spôsobom zahrnú zdaniteľný príjem z predaja bytu do daňového priznania?
Odpoveď
Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej  v čase predaja do obchodného majetku, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane a ide o zdaniteľný príjem z podnikania podľa § 6 zákona o dani z príjmov (príjem z nakladania s obchodným majetkom). Manželia vyžívajú nehnuteľnosť na podnikateľskú činnosť v rovnakom pomere, to znamená, že každý z nich zahrnie do svojho základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov zo živnosti sumu zodpovedajúcu 1/2 ceny, za ktorú nehnuteľnosť predali (50 000 eur).
 
Otázka č. 4 - Predaj nehnuteľnosti vyradenej z obchodného majetku jedného z manželov 
Manželia vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov od roku 2017. Manžel vykonáva podnikateľskú činnosť a v roku 2018 zaradil predmetnú nehnuteľnosť  do obchodného majetku v súvislosti s vykonávaním živnostenského oprávnenia. V roku 2020 predmetnú nehnuteľnosť vyradil z obchodného majetku a následne ju manželia predali?  Môže si manžel príjem z predaja nehnuteľnosti rozdeliť s manželkou?
Odpoveď
Nakoľko neuplynulo päť rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku manžela, tento príjem nie je od dane z príjmov oslobodený  a považuje sa za zdaniteľný príjem  z prevodu vlastníctva nehnuteľnositi podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.  Tento príjem nie je možné rozdeliť medzi manželov, a celý príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do BSM musí zdaniť manžel, ktorý mal túto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku pred jej vyradneím z obchodného majetku a jej následným predajom.   
 
Otázka č. 5 – Predaj nehnuteľnosti jedným z manželov po vyporiadaní BSM
Manželia nadobudli v marci 2007 do bezpodielového spoluvlastníctva byt. Po rozvode manželstva v roku 2017 byt nadobudla na základe dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželka a v apríli 2020 ho predala. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku. Je príjem z predaja bytu oslobodený od dane?
Odpoveď
Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Keďže od nadobudnutia nehnuteľnosti do bezpodielového spoluvlastníctva manželov do jej predaja uplynulo viac ako 5 rokov, príjem z predaja bytu  bude oslobodený od dane.
 
Otázka č. 6 – Príjem vyplatený manželovi po vyporiadaní BSM
Manželia vlastnili byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov . Na základe dohody o vyporiadaní majetku manželov po rozvode byt pripadol manželke, pričom manželovi vyplatila podiel vo výške 20 000 eur. Predstavuje príjem vyplatený manželovi zdaniteľný príjem?
Odpoveď
Samotné vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva medzi manželmi nie je zdaniteľným príjmom ani jedného z manželov, a teda ani nezakladá povinnosť platiť daň z príjmu.
Otázka prípadného zdaňovania príjmu nastane až v prípade, ak sa jeden z manželov rozhodne nehnuteľnosť predať po vyporiadaní BSM. Do doby vlastníctva sa bude v tom prípade počítať aj doba, počas ktorej mal nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, aj doba, keď mal nehnuteľnosť už len vo svojom výlučnom vlastníctve.
Odpoveď
 
Otázka č. 7 - Predaj zdedenej nehnuteľnosti v BSM
Manželia nadobudli byt kúpou do BSM v roku 2017 za 40 000 eur. V roku 2018 manželka zomrela. Po vykonaní dedičského konania sa dediči (manžel, dcéra) rozhodli v roku 2020 byt predať. V dedičskom konaní bola stanovená hodnota bytu na 50 000 eur. Môže manžel pri uplatnení výdavkov vychádzať z hodnoty stanovenej v dedičskom konaní?
Odpoveď
Daňovník  (manžel) v uvedenom prípade nadobudol časť bytu kúpou a časť bytu dedením, preto aj pri vyčíslovaní výdavkov je potrebné postupovať rozdielne. V časti podielu nehnuteľnosti (nadobudnutá kúpou), ktorý vlastní daňovník po zániku manželstva (polovica nehnuteľnosti) v súlade s § 9 ods. 1  písm. a) zákona o dani z príjmov, podľa ktorého, ak medzi predajom a nadobudnutím neuplynie 5 rokov, príjem nie je oslobodeným príjmom a daňovník si ho prizná ako príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona, pričom výdavkom bude pomerná časť kúpnej ceny nehnuteľnosti (polovica z kúpnej ceny 40 000,- eur, t. j. 20 000,- eur). V časti podielu zdedenej nehnuteľnosti (1/4 nehnuteľnosti) ide o dedenie v priamom rade, ale ani v tomto prípade nie je splnená podmienka pre oslobodenie príjmu podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Daňovník si od príjmu z predaja tejto časti nehnuteľnosti odpočíta 1/4 ceny určenej v  osvedčení o dedičstve.