Zámena nehnuteľností

Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažné plnenie získané zámenou.
 
Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorá je upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva a ten sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec. Na zámennú zmluvu platia primerane ustanovenia o kúpnej zmluve (upravenej v Občianskom zákonníku), a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.
 
Ak dochádza napr. k zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného majetku), pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, pri zámene bytu za byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem (a to peňažný aj nepeňažný príjem) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, pričom výdavky, ktoré je možné pri príjmoch získaných zámenou bytu za byt uplatniť, sú vymedzené § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov (t. j. uplatňujú sa rovnaké výdavky, ako pri príjmoch z predaja bytu).   
 
 
 
FAQ
 
Otázka č. 1 – príjem dosiahnutý zámenou nehnuteľností
Daňovník A vlastní jednoizbový byt, ktorý nadobudol kúpou  v roku 2017 za kúpnu cenu vo výške 50 000 eur. Daňovník B vlastní trojizbový byt nadobudnutý kúpou  v roku 2016 za 100 000 eur. Tieto byty neboli zahrnuté v obchodnom majetku. Obidvaja daňovníci sa na základe zámennej zmluvy v roku 2020 dohodli, že si predmetné byty vymenia. Daňovník A sa v zámennej zmluve zaviazal odovzdať daňovníkovi B do vlastníctva jednoizbový byt a daňovník B sa zaviazal odovzdať do vlastníctva daňovníkovi A trojizbový byt. Vzhľadom na to, že daňovník A za jednoizbový byt získa trojizbový byt, v predmetnej zmluve sa okrem toho dohodli, že daňovník A je povinný doplatiť daňovníkovi B 80 000 eur. V zámennej zmluve je uvedená cena vymieňaných bytov, ktorá bola určená na základe znaleckého posudku tak, že cena jednoizbového bytu je 70 000 eur a cena trojizbového bytu predstavuje 110 000 eur. Ide v danom prípade u daňovníkov o zdaniteľný príjem?
Odpoveď
Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažný príjem získaný zámenou. V dôsledku zámeny získa teda daňovník A nepeňažný príjem 110 000 eur, čo je hodnota trojizbového bytu, ktorý získal zámenou.
Daňovník B získal nepeňažný príjem 70 000 eur, čo je hodnota jednoizbového bytu, ktorý získal zámenou a okrem tohto nepeňažného príjmu získal aj peňažný príjem 80 000 eur, čo je doplatok, ktorý na základe zámennej zmluvy zaplatil daňovník A, t.j. v úhrne dosiahol príjem v sume 150 000 eur.
Príjem (peňažný aj nepeňažný), ktorý daňovníci dosiahli na základe zámennej zmluvy, sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko obidvaja nadobudli byty, ktoré dali na zámenu kúpou, bude u obidvoch výdavkom kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dali na zámenu.
Daňovník A si môže príjem získaný zámenou v sume 110 000 eur znížiť o výdavok v sume 50 000 eur (kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dal na zámenu).
Daňovník B si môže dosiahnutý príjem 150 000 eur (70 000 + 80 000) znížiť o výdavok v sume 100 000 eur (kúpna cena bytu preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dal na zámenu).
 
Otázka č. 2 – príjem z predaja nehnuteľnosti získanej zámenou
Fyzická osoba A (nepodnikateľ) zamenil ornú pôdu, ktorú má vo vlastníctve viac ako 5 rokov, za ornú pôdu, a to s fyzickou osobou B (nepodnikateľ), ktorá ornú pôdu vlastní tiež viac ako 5 rokov. Fyzická osoba A následne po 2 rokoch takto zamenenú ornú pôdu predá. Vzťahuje sa na túto fyzickú osobu A (reps. obidve fyzické osoby) nejaká daňová povinnosť?
Odpoveď
V danom prípade je potrebné podľa zákona o dani z príjmov daňovo posúdiť jednak problematiku zámeny nehnuteľností – ornej pôdy  a jednak následný predaj ornej pôdy, ktorá bola získaná zámenou.
Na zámennú zmluvu, ktorá je upravená ustanoveniami Občianskeho zákonníka platia primerane ustanovenia o kúpnej zmluve (taktiež upravenej v Občianskom zákonníku), a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu. Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažné plnenie získané zámenou.
Z pohľadu zákona o dani z príjmov pri zámene nehnuteľností na základe zámennej zmluvy dochádza teda k nepeňažnému plneniu získanému zámenou. Pri daňovom posúdení takejto problematiky sa postupuje rovnako ako pri príjme z predaja nehnuteľnosti.
V prípade, ak u fyzickej osoby A a  fyzickej osoby B došlo na základe zámennej zmluvy k zámene ornej pôdy (nezaradenej do obchodného majetku), ktorú mali uvedené fyzické osoby vo vlastníctve viac ako päť rokov, nepeňažný príjem dosiahnutý z titulu zámeny nehnuteľností je podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov oslobodený od dane a zdaneniu nepodlieha.
Ak uvedená fyzická osoba A následne po 2 rokoch predáva ornú pôdu získanú zámenou, v takomto prípade je potrebné posúdiť splnenie podmienky oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov.
Ak teda fyzická osoba A dosiahla príjem z predaja „zamenenej“ ornej pôdy do piatich rokov  od jej nadobudnutia, podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov nie je splnená podmienka oslobodenia - päťročná lehota vlastníctva. Príjem dosiahnutý z takéhoto predaja ornej pôdy, ktorá bola nadobudnutá zámenou, sa považuje za príjem z predaja nehnuteľnosti podľa § 8 ods.1 písm. b) zákona o dani z príjmov. 
Podľa § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov pri takto dosiahnutom príjme z predaja nehnuteľnosti získanej zámenou je možné uplatniť ako výdavok cenu nehnuteľnosti zistenú v čase nadobudnutia (t.j. zámeny). V uvedenom prípade sa vychádza z hodnoty nehnuteľnosti (ornej pôdy) v čase nadobudnutia zistenej podľa znaleckého posudku uvedeného v zámennej zmluve (zákon č.382/2004 Z. z. o znalcoch a tlmočníkoch ...). Ako výdavok k príjmu z predaja ornej pôdy sa uplatní teda jej hodnota podľa znaleckého posudku.
Ak by fyzická osoba A pri nadobudnutí ornej pôdy zámenou zaplatila aj nejaký prípadný finančný doplatok, tento by bolo možné tiež uplatniť ako uznaný daňový výdavok k príjmu dosiahnutému z jej predaja.
Ak by však uvedená fyzická osoba A dosiahla príjem z predaja ornej pôdy, získanej zámenou, a to po piatich rokoch od jej nadobudnutia do vlastníctva (zámenou), v takomto prípade podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je príjem dosiahnutý z predaja uvedenej ornej pôdy oslobodený od dane.