Predaj novopostaveného domu

Upozorňujeme, že ak sa predáva nehnuteľnosť spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo. Ak sa teda predáva pozemok, na ktorom je umiestnený novopostavený dom, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmov podľa zákona o dani z príjmov samostatne za pozemok a samostatne za nehnuteľnosť.

Pri predaji rodinného domu je potrebné posúdiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.
V prípade nehnuteľnosti (rodinného domu) nadobudnutej vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom nejde o prevod a ani o prechod vlastníckeho práva. Ide o originálny spôsob nadobúdania vlastníctva k novo vzniknutej veci (napr. k novopostavenému domu), ktorá doteraz nikomu nepatrila. Pri takomto nadobúdaní nehnuteľností sa do katastra nehnuteľností zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu. V danom prípade je preto potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia.

Ak sa predáva novopostavený dom po uplynutí piatich rokov od jeho nadobudnutia (od kolaudačného rozhodnutia), príjem z jeho predaja je oslobodený od dane (predpoklad, že je nezaradený v obchodnom majetku).

Ak sa predáva novopostavený dom skôr ako po 5 rokoch od jeho nadobudnutia (od kolaudačného rozhodnutia), nie sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 9 ods.1 písm. a) zákona o dani z príjmov, príjem sa považuje za zdaniteľný príjem.

Pri uvedených príjmoch z predaja novopostaveného domu (podľa § 8 ods. 1 písm. b) je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené daňovníkom na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii. V tomto prípade výdavkom nie je cena zistená na základe znaleckého posudku a výdavkom nie je ani hodnota vlastnej práce. Okrem uvedených výdavkov je možné ako daňový výdavok uplatniť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní resp. úroky z hypotekárnych úverov a s tým spojené poplatky, ktoré sú poskytované výlučne za účelom nadobudnutia nehnuteľnosti, ako aj výdavky súvisiace s predajom nehnuteľnosti (napr. poplatok za vypracovanie znaleckého posudku, výdavky vynaložené na vypracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky súvisiace s predajom, poplatok realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti).
Všetky výdavky musí daňovník preukázať hodnovernými dokladmi, z ktorých musí byť zrejmá tak vynaložená suma, ako aj účel, na ktorý boli výdavky vynaložené.

FAQ

Otázka č. 1 - Príjem z predaja novopostaveného domu 
Daňovník v roku 2017 predal novopostavený rodinný dom nezaradený do obchodného majetku, ktorý bol skolaudovaný v roku 2009. 
Vzniká daňovníkovi v uvedenom prípade povinnosť uvádzať dosiahnutý príjem z predaja takejto nehnuteľnosti v daňovom priznaní?
Odpoveď
Ak sa predáva novopostavený rodinný dom po uplynutí piatich rokov odo dňa jeho nadobudnutia – v uvedenom prípade sa vychádza z dátumu v kolaudačnom rozhodnutí, príjem z jeho predaja je oslobodený od dane [§ 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov] a v daňovom priznaní sa neuvádza.

 

Otázka č. 2 - Posúdenie momentu nadobudnutia

Daňovník v roku 2019 predal novopostavený rodinný dom, ktorý začal stavať v roku 2010, avšak skolaudovaný bol až v roku 2016.  Bude uvedený príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Odpoveď
Pri predaji novopostaveného domu sa na účely posúdenia podmienok oslobodenia vychádza z kolaudačného rozhodnutia, nie od momentu začatia výstavby. To znamená, že ak od kolaudácie domu  neuplynulo viac ako 5 rokov do jeho predaja, jedná sa o príjem, ktorý nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu.

 

Otázka č. 3 Výdavky pri predaji novopostaveného domu
Daňovník v roku 2019 predáva novopostavený rodinný dom, pri ktorom odo dňa kolaudácie neuplynulo viac ako 5 rokov. Môže si ako výdavky pri predaji tejto nehnuteľnosti uplatniť aj cenu na základe znaleckého posudku a aj cenu vecí súvisiacich s nehnuteľnosťou, ktoré sám vyrobil a cenu vlastnej práce, ktorou nehnuteľnosť zhodnotil?
Odpoveď
Pri predaji nehnuteľnosti nie je možné uplatniť do výdavkov hodnotu vlastnej práce. Pri predaji novopostaveného domu nie je daňovým výdavkom ani cena zistená na základe znaleckého posudku.
Pri uvedených príjmoch z predaja novopostaveného domu je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené daňovníkom na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii, prípadne úroky z hypotekárnych alebo stavebných úverov, ktoré sú poskytované výlučne za účelom nadobudnutia nehnuteľnosti ako aj výdavky súvisiace s predajom nehnuteľnosti (napr. poplatok za vypracovanie znaleckého posudku, nie však cenu stanovenú znaleckým posudkom).