Otázka
Podľa § 4 ods. 4 ZDP sa nevyhnutne vynaložené výdavky spojené so začatím činnosti vynaložené v kalendárnom roku, ktorý predchádzal roku, v ktorom daňovník s príjmami podľa § 6 ZDP začal túto činnosť vykonávať, zahrnú do základu dane počnúc zdaňovacím obdobím, v ktorom začal túto činnosť vykonávať. Ako sa majú posudzovať výdavky na opravu nehnuteľnosti vynaložené pred začatím prenajímania nehnuteľnosti?
Odpoveď zo dňa 28.2.2020
V Metodickom pokyne k zdaňovaniu príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov od 1. 1. 2014 (IRA č. 14/2014) je okrem iného uvedené:
„Ak má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku, t. j. ak o nehnuteľnosti účtuje v knihe dlhodobého hmotného majetku (v prípade účtovania v sústave JÚ) alebo o nehnuteľnosti účtuje ako o dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 (v prípade účtovania v sústave PÚ), alebo ak nehnuteľnosť eviduje v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, potom si v súlade s podmienkami ustanovenými v ZDP môže do daňových výdavkov uplatňovať:
• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
• výdavky na jej technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
• výdavky na jej opravy a udržiavanie a
• iné súvisiace výdavky spojené s používaním prenajímanej nehnuteľnosti.
Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku [§ 2 písm. m) ZDP], t. j. o nej neúčtuje ani ju neeviduje v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, potom výdavky spojené s obstaraním prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky spojené s jej opravou alebo technickým zhodnotením, sú v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) ZDP výdavkami na osobnú potrebu daňovníka, ktoré súvisia s využívaním jeho osobného majetku. Daňovník si takto vynaložené výdavky môže uplatniť ako výdavky na dosiahnutie zdaniteľného príjmu pri predaji predmetnej nehnuteľnosti. Do daňových výdavkov si v takomto prípade daňovník môže uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby. Do daňových výdavkov nemôže v takomto prípade zahrnúť, napr. ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností.“
Podľa § 4 ods. 4 ZDP výdavky vynaložené na zásoby a iné nevyhnutne vynaložené výdavky spojené so začatím činnosti vynaložené v kalendárnom roku, ktorý predchádzal roku, v ktorom daňovník s príjmami podľa § 6 ZDP začal túto činnosť vykonávať, sa zahrnú do základu dane, počnúc zdaňovacím obdobím, v ktorom začal túto činnosť vykonávať.
Tak ako každý daňový výdavok aj daňové výdavky vynaložené v súvislosti so začatím prenájmu, z ktorého budú plynúť príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP, musia spĺňať podmienky vymedzené v § 2 písm. i) ZDP, teda sú výdavkami daňovníkom preukázateľne vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov a sú zaúčtované v účtovníctve daňovníka alebo zaevidované v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11 ZDP. Preto výdavky vynaložené na opravu nehnuteľnosti v zdaňovacom období, ktorý predchádzal roku, v ktorom daňovník prenajal túto nehnuteľnosť, sa môžu v súlade so znením § 4 ods. 4 ZDP a pri splnení podmienok uvedených § 2 písm. i) ZDP zahrnúť do základu dane v zdaňovacom období, v ktorom začal prenájom takejto nehnuteľnosti za predpokladu, že:
• oprava nehnuteľnosti súvisela výlučne s preukázaným zámerom prenajímania tejto nehnuteľnosti (nešlo o opravu nehnuteľnosti, ktorá súvisela s využívaním osobného majetku daňovníka slúžiaceho len na jeho osobnú potrebu) a
• v zdaňovacom období, v ktorom začal prenajímať túto nehnuteľnosť, ju prenajímateľ zaradil do obchodného majetku v súvislosti s dosahovaním príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP.
