Podmienky na oslobodenie príjmov plynúcich fyzickým osobám z predaja nehnuteľností od dane z príjmov sú ustanovené v § 9 ods. 1 písm. a), b), d) a o) zákona o dani z príjmov. Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmu od dane u predávajúceho závisí od spôsobu nadobudnutia predávanej nehnuteľnosti a od doby vlastníctva.
Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností (tak ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti).
Ak sa predáva nehnuteľnosť nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, vzťahuje sa na dosiahnutý príjem oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.
V zmysle § 9 ods. 1 písm. d) zákona o dani z príjmov príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci tzv. reštitučných zákonov; napr. zákon č. 119/1990 Z. z. o súdnej rehabilitácii v znení neskorších predpisov, zákon č. 403/1990 Z. z. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v znení neskorších predpisov a pod.) sú oslobodené od dane za podmienky, že príjem z predaja takejto nehnuteľnosti bol prijatý touto oprávnenou osobou. Na účely oslobodenia od dane v danom prípade nie je rozhodujúce ako dlho predávajúci nehnuteľnosť vlastnil a nie je podstatné, či bola predávaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.
S účinnosťou od 1.9.2022 sa podľa § 9 ods. 1 písm. o) zákona o dani z príjmov do lehoty piatich rokov vlastníctva pozemku započítava aj doba od nadobudnutia pôvodného pozemku, ktorý bol nahradený iným pozemkom podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov, ak bol predaný pozemok nadobudnutý podľa zákona o pozemkových úpravách. Rovnako sa postupuje aj v prípade nadobudnutia pozemku dedením v priamom rade, ak poručiteľ nadobudol predmetný pozemok podľa § 11 zákona o pozemkových úpravách, t. j. aj u poručiteľa sa spočítava doba vlastníctva pozemku odo dňa pôvodného nadobudnutia pozemku spolu s dobou vlastníctva pozemku nadobudnutého v rámci vyrovnania podľa § 11 zákona o pozemkových úpravách.
Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Odpoveď
Od dane je oslobodený príjem:
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
- z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
- z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov).
V ktorých prípadoch príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane?
Odpoveď
Oslobodenie od dane sa nevzťahuje na príjmy:
- z predaja nehnuteľnosti, ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku. V takomto prípade je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane až po uplynutí piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
- z predaja nehnuteľnosti, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti, ak sa táto zmluva uzavrela pred uplynutím piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti (alebo od jej vyradenia z obchodného majetku).
V marci 2024 daňovník predal pozemok, ktorý zdedil v decembri 2020 po smrti otca (dedenie v priamom rade). Otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol pozemok kúpou v decembri 2016. Je uvedený príjem oslobodený od dane?
Odpoveď
Príjem z predaja pozemku je oslobodený od dane, nakoľko sa doba vlastníctva u poručiteľa (otca) a nadobúdateľa (syna) spočítava, pričom táto doba vlastníctva je v trvaní viac ako 5 rokov. Z tohto titulu nevzniká daňovníkovi povinnosť podávať daňové priznanie.
Daňovník predal v apríli 2024 rekreačnú chatu, ktorú nadobudol v roku 2020 dedením po svojej sestre. Sestra nadobudla chatu kúpou v roku 2011. Je možné pri príjme z predaja takejto nehnuteľnosti uplatniť oslobodenie od dane?
Odpoveď
Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením v nepriamom rade, na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Pretože k predaju rekreačnej chaty došlo do piatich rokov od jej nadobudnutia do vlastníctva daňovníka (odo dňa úmrtia sestry), príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu.
Daňovník nadobudol v roku 2020 na základe rozhodnutia v rámci reštitúcie nehnuteľnosť, ktorú sa rozhodol v marci 2024 predať. Je takýto príjem oslobodený od dane?
Odpoveď
Keďže daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol v rámci reštitučných zákonov ako oprávnená osoba, príjem, ktorý plynie tejto oprávnenej osobe z predaja predmetnej nehnuteľnosti je od dane z príjmov oslobodený, a to bez ohľadu na to, že doba od vydania nehnuteľnosti do dňa jej predaja nepresiahla 5 rokov.
Otázka č. 6 - Oprávnená osoba
Daňovník daroval svojmu synovi v roku 2020 nehnuteľnosť, ktorú nadobudol v rámci reštitúcie. Syn plánuje nehnuteľnosť predať. Bude sa na neho vzťahovať oslobodenie v zmysle § 9 ods. 1 písm. d) zákona o dani z príjmov?
Odpoveď
Ak by daňovník nehnuteľnosť nadobudnutú v rámci reštitúcie daroval napr. svojmu synovi, a tento by sa rozhodol predať túto nehnuteľnosť, syn sa nepovažuje za oprávnenú osobu na vydanie nehnuteľnosti v rámci reštitúcie, a preto sa podmienky pre oslobodenie budú u syna ako predávajúceho skúmať podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. Ak syn predá nehnuteľnosť nadobudnutú darovaním do piatich rokov od jej nadobudnutia v roku 2020, potom bude u neho príjem z predaja nehnuteľnosti podliehať zdaneniu.
Otázka č. 7 – Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade - zdaniteľný príjem
V máji 2024 daňovník predal rodinný dom, ktorý zdedil v decembri 2021 po smrti otca (dedenie v priamom rade). Otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol rodinný dom kúpou v decembri 2020. Je uvedený príjem oslobodený od dane?
Odpoveď
Príjem z predaja pozemku nie je oslobodený od dane, nakoľko k predaju rodinného domu došlo do 5 rokov od jeho nadobudnutia do vlastníctva u poručiteľa (otca) v roku 2020. Daňovník je povinný vysporiadať daňovú povinnosť z dosiahnutého príjmu osobne podaním daňového priznania k dani z príjmov za rok 2024 v lehote do konca marca 2025, pričom k zdaniteľnému príjmu z predaja nehnuteľnosti (§ 8 ods. 1 písm. b) zákona) ako výdavok môže uplatniť hodnotu rodinného domu uvedenú v osvedčení o dedičstve.
