Moment nadobudnutia nehnuteľnosti

Pre účely posúdenia podmienok oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho, ktoré sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.
Vlastníctvo nehnuteľnosti je možné nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou (napr. zámennou zmluvou), dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom, pričom ak ide o:

zmluvný prevod - vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností (právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu). V prípade zmluvy o prevode bytu a nebytového priestoru do vlastníctva nájomcu, právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení ku dňu doručenia návrhu na vklad;

dražbu - vlastníctvo k predmetu dražby sa nadobúda dňom určeným osobitným predpisom, podľa ktorého bola dražba vykonaná. Napr.

  •  podľa § 150 Exekučného poriadku dňom udelenia príklepu, ak vydražiteľ zaplatil najvyššie podanie a súd udelenie príklepu schválil,
  •  podľa § 27 zákona o dobrovoľných dražbách dňom udelenia príklepu, ak vydražiteľ uhradil cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote,
  •  podľa § 142 Daňového poriadku dňom právoplatného rozhodnutia správcu dane o udelení príklepu, ak vydražiteľ zaplatil najvyššie podanie v určenej lehote.

na základe rozhodnutia štátneho orgánu - vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí (napr. rozhodnutím správneho orgánu o vyvlastnení veci), pričom ak nie je deň určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia

dedenie - vlastníctvo sa nadobúda dňom smrti poručiteľa

nadobúdanie vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom - do katastra nehnuteľností sa zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu. V danom prípade je preto potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia.

 

FAQ


Príklad č. 1 - Zmluvný prevod
Daňovník predáva nehnuteľnosť nadobudnutú kúpou, ktorú využíval na prenájom. Kúpna zmluva na obstaranie nehnuteľnosti bola uzatvorená dňa 2.9.2016, kedy bola uhradená kúpna cena, pričom vklad do katastra bol vykonaný ku dňu 30.10.2016. Ktorý dátum je rozhodujúci pre posúdenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti?
Odpoveď
Pri zmluvnom prevode sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľnosti, resp. právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu. To znamená, že lehota piatich rokov sa pre splnenie podmienky oslobodenia bude počítať počnúc dňom 30.10.2016.


Príklad č. 2 - Dedenie
Daňovník zdedil nehnuteľnosť po svojom strýkovi (tzn. v nepriamom rade). Strýko zomrel 12.5.2016, dedičské konanie prebehlo až 23.8.2016. Ktorý dátum je rozhodujúci pre posúdenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti pre účely podmienok pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti?
Odpoveď
Pri dedení sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa, tzn. za moment nadobudnutia nehnuteľnosti sa považuje 12.5.2016.

 

Príklad č. 3 - Pridelenie súpisného čísla
Dvaja vlastníci nadobudli pozemok dedením v roku 1996, na ktorom stála záhradná chatka. Bola užívaná, o čom je dokumentácia, ale nebola zapísaná na liste vlastníctva.
Na základe kolaudačného rozhodnutia v roku 2015 bolo pridelené súpisné číslo pre registráciu v katastri nehnuteľnosti. Ktorý dátum sa považuje za moment nadobudnutia pri posúdení zdanenia príjmu z predaja záhradnej chatky?
Odpoveď
Pri posudzovaní zdanenia dosiahnutých príjmov z predaja záhradnej chatky je potrebné prihliadnuť na moment nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti. V uvedenom prípade  sa pri stanovovaní momentu nadobudnutia vychádza z kolaudačného rozhodnutia v roku 2015, momentom nadobudnutia chatky je teda deň právoplatného kolaudačného rozhodnutia.
 

 

Príklad č. 4 - Komasácia pozemkov
Daňovník nadobudol darovaním v roku 2008 pozemky, pri ktorých došlo v roku 2016 k sceleniu - komasácii. Tento nový pozemok sa daňovník rozhodne predať. Od akého dátumu sa bude počítať moment nadobudnutia? Bude príjem z predaja takéhoto pozemku podliehať zdaneniu?
Odpoveď
Ak sa geometrickým plánom zlúčilo viacero pozemkov jedného vlastníka v doterajšom stave do jedného pozemku v novom stave, na zápis do katastra nehnuteľností sa doručuje žiadosť o zápis geometrického plánu, na základe ktorého sa vykoná iba záznam v katastri nehnuteľností (nie vklad do katastra nehnuteľností). Ak ale pozemky v novom stave nadobúdajú ďalší vlastníci, prípadne ide o vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, potom geometrický plán sa zapíše do katastra nehnuteľností vkladom a katastrálnemu odboru je potrebné doručiť návrh na vklad.

Z uvedeného vyplýva, že je potrebné vychádzať z údajov listu vlastníctva, ktorý obsahuje údaje a bližšie vysvetlenia súvisiace s právom k nehnuteľnostiam. Ak by v danom prípade išlo o záznam (nie vklad), potom by sa vlastníctvo počítalo od roku 2008 a príjem z predaja takéhoto pozemku by bol od dane z príjmov oslobodený.

 

Príklad č. 5 - Moment nadobudnutia pri dedení
Daňovník zdedil pozemky po svojom bratovi v roku 2004. V čase dedenia neboli pozemky prepísané na liste vlastníctva. K vkladu do katastra nehnuteľností došlo až v roku 2018. Daňovník sa rozhodol predať tieto pozemky. Považuje sa príjem z predaja daných pozemkov sa zdaniteľný príjem? Alebo je v tomto prípade splnená podmienka pre oslobodenie príjmu?
Odpoveď
Ak daňovník nadobudol predmetnú nehnuteľnosť - pozemky z titulu dedenia, potom sa vlastníctvo počíta odo dňa smrti poručiteľa. V takomto prípade nie je pre posúdenie doby vlastníctva rozhodujúci dátum vkladu do katastra nehnuteľností.
Ak sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu od dane, t. j. vlastníctvo v trvaní viac ako 5 rokov, potom sa považuje predmetný príjem za oslobodený.