Príjmy fyzickej osoby z predaja nehnuteľností - vymedzenie

Príjmy z predaja nehnuteľnosti patria medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov vtedy, ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorú predávajúci využíva
  • na osobné účely, alebo
  • na prenájom, z ktorého plynú príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona, pričom nie je podstatné, či je prenajímaná nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho, alebo
  • na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť, ak v momente predaja nehnuteľnosť už nie je zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho.

Pri posudzovaní splnenia podmienok pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti sa posudzujú dva faktory:
  • spôsob nadobudnutia (napr. dedenie, darovanie, kúpa, a pod.),
  • doba vlastníctva.

Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahrnie príjem z predaja nehnuteľnosti až v tom zdaňovacom období, v ktorom sa prijal, bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci. Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňajú zdaniteľné príjmy znížené o výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie predmetných príjmov. Ak sú výdavky spojené s týmto druhom príjmu vyššie, ako dosiahnutý príjem, na rozdiel sa neprihliada. To znamená, že pri dosiahnutí príjmov z predaja nehnuteľnosti nie je možné vykázať stratu.

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú na daňové účely považované za tzv. pasívne príjmy, nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku. Pri tomto druhu príjmov nie je daňovník povinný registrovať sa u správcu dane.

Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu dosiahnutého predajom nehnuteľnosti, potom sa takýto príjem považuje za zdaniteľný príjem. Daňovník si vysporiada svoju daňovú povinnosť podaním daňového priznania k dani z príjmov typ B, pričom daný príjem a k nemu prislúchajúce výdavky uvedie v VIII. odd. v Tabuľke č. 3 daňového priznania.
 
 
FAQ
 
Otázka č. 1 - Podanie daňového priznania
Daňovník dosiahol príjem z predaja nehnuteľnosti, pričom k podpisu kúpnej zmluvy došlo dňa 20.12.2019 ale kúpna cena bola zaplatená až 15.1.2020. V ktorom zdaňovacom období si daňovník vysporiada svoju daňovú povinnosť?
Odpoveď
Daňovník v uvedenom prípade vysporiada svoju daňovú povinnosť pri dosiahnutí príjmu z predaja nehnuteľnosti v daňovom priznaní podávanom za zdaňovacie obdobie roka 2020, t. j. do konca marca 2021, keďže k prijatiu finančných prostriedkov došlo až v roku 2020.

Otázka č. 2 - Predaj prenajímanej nehnuteľnosti
Daňovník vlastní byt, ktorý využíva na prenájom (§ 6 ods. 3). Túto nehnuteľnosť má zaradenú v obchodnom majetku. Z dôvodu ukončenia nájomnej zmluvy nájomcom sa rozhodne prenajímanú nehnuteľnosť predať bezprostredne po ukončení prenájmu. Keďže bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, bez ohľadu na to, ako dlho je daňovník jej vlastníkom, príjem z jej predaja by bol oslobodený až po uplynutí 5 rokov od vyradenia z obchodného majetku. Príjem z jej predaja bude teda zdaniteľným príjmom. Zahrnie daňovník takýto príjem do príjmov z prenájmu, alebo do ostatných príjmov, resp. do príjmov z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti?
Odpoveď
Príjem, ktorý daňovník dosiahne predajom prenajímanej nehnuteľnosti, bude podliehať zdaneniu, nakoľko ešte neuplynie lehota 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku. Takto dosiahnutý príjem predstavuje pre daňovníka príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti (§ 8 ods. 1b) zákona o dani z príjmov).

Otázka č. 3 - Uplatnenie NČZD na daňovníka
Za príslušné zdaňovacie obdobie daňovníčka poberala rodičovský príspevok a dosiahla zdaniteľný príjem za predaj bytu nadobudnutého darom. Rodičovský príspevok je príjem oslobodený od dane, teda daňové priznanie bude podávať len z titulu dosiahnutia  príjmov z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Môže si daňovníčka znížiť základ dane aj o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka?
Odpoveď
Ostatné príjmy vymedzené v § 8  zákona, kde sa zaraďujú zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti sú tzv. pasívne príjmy, pri ktorých si daňovník nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka.
 
Otázka č. 4 - Povinnosť registrácie
Daňovník je zamestnaný na trvalý pracovný pomer. V priebehu zdaňovacieho obdobia predal byt, ktorého vlastníkom bol 2 roky. To znamená, že je povinný vysporiadať si svoju daňovú povinnosť podaním daňového priznania typu B. Daňovník však nemá pridelené DIČ. Je povinný registrovať sa u správcu dane z titulu dosiahnutia príjmu z predaja nehnuteľnosti?
Odpoveď
Daňovníkovi, ktorý dosahuje príjem zo závislej činnosti (§ 5) a súčasne dosiahol príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti [§ 8 ods. 1 písm. b)], nevzniká povinnosť registrácie v zmysle § 49a zákona o dani z príjmov. Daňovník si vysporiada svoju daňovú povinnosť podaním daňového priznania typ B, na ktorom uvedie svoje rodné číslo.
 
Otázka č. 6 - Započítanie príjmov z predaja nehnuteľnosti
Daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol kúpou v roku 2015. Keďže predmetnú nehnuteľnosť nevlastní viac ako päť rokov, nie je príjem z jej predaja oslobodený. Zmluvné strany sa dohodli, že kúpnu cenu uhradia v dvoch splátkach. Prvú splátku kupujúci uhradí do 20.12.2019 a druhú splátku do 30.4.2020. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností bude vykonaný až po zaplatení celej kúpnej sumy. Akým spôsobom si vysporiada v daňovom priznaní dosiahnutý príjem?
Odpoveď
Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahrnie príjem z predaja nehnuteľnosti v tom zdaňovacom období, v ktorom sa prijal, bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci. Príjmy vyplácané v splátkach na základe kúpnej zmluvy, ktorou sa prevádza vlastníctvo, sa zahrnú teda do základu dane (čiastkového základu dane) v tom zdaňovacom období, v ktorom boli prijaté, teda v roku 2019 príjem z prvej splátky a v roku 2020 príjem z druhej splátky.
 
 
Otázka č. 7 - Predaj bytu po vyradení z obchodného majetku
Daňovník nadobudol byt kúpou do osobného vlastníctva v roku 2006 za 50 000 eur (po prepočte na eurá). Od roku 2009 byt začal prenajímať a zahrnul ho do obchodného majetku. K 31.12.2017 byt z obchodného majetku vyradil a v marci 2020 byt predal za 60 000 eur. Je príjem z jeho predaja zdaniteľným príjmom? 
Odpoveď
Pretože ide o predaj bytu, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku, na účely oslobodenia príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia bytu z obchodného majetku do jeho predaja. K predaju bytu došlo do piatich rokov od vyradenia bytu z obchodného majetku, preto príjem z jeho predaja predstavuje zdaniteľný príjem. Uvedený príjem daňovník zaradí medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona. Daňovník uvedie v daňovom priznaní príjem z predaja bytu v sume 60 000 eur, ku ktorému uplatní ako výdavok zostatkovú cenu bytu (§ 25 ods. 3 zákona o dani z príjmov).
 
Otázka č. 8 - Predaj budovy zaradenej do obchodného majetku
Daňovník má v podnikaní (vykonávanie živnosti) zaradenú budovu. Rozhodne sa ju predať. Bude takýto príjem z predaja budovy zaradenej do obchodného majetku príjmom vymedzeným v § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov?
Odpoveď
Príjem z predaja obchodného majetku sa považuje za príjem z podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti. V uvedenom prípade sa nejedná o príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, ale o príjem zo živnosti ( § 6 ods. 1písm. b) zákona o dani z príjmov), nakoľko ide o príjem  z  nakladania s obchodným majetkom (§ 6 ods. 5 zákona).