Uplatnenie výdavkov pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti

Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjme z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5 a uplatňujú sa v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná.
 
Do základu (čiastkového základu) dane podľa § 8 zákona o dani z príjmov sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. Ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu uvedeným v § 8 odseku 1 vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada. To znamená, že v súlade s § 8 ods. 2 zákona o dani z príjmov sa výdavky môžu uplatniť najviac do výšky príslušného druhu príjmu (nie je možné vykázať stratu).

Od príjmov uvedených v ustanovením § 8 zákona o dani z príjmov možno odpočítať len skutočne vynaložené výdavky na jeho dosiahnutie, ktoré daňovník preukáže hodnovernými dokladmi.
 
Podľa § 8 ods. 12 zákona o dani z príjmov pri príjmoch podľa odsekov 1 a 2, ktoré sú súčasťou základu dane (čiastkového základu dane), sa za výdavky považuje aj povinné platené poistné z týchto príjmov.
 

FAQ
 
Otázka č. 1 - Výdavky pri predaji nehnuteľnosti
Aké výdavky si môže daňovník uplatniť k príjmom z predaja nehnuteľnosti?
Odpoveď
Podľa zákona o dani z príjmov je pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti výdavkom:
  • pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena
  • pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením do 31.12.2015 je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia – tzv. reprodukčná obstarávacia cena, ktorou je cena uvedená v osvedčení o dedičstve; pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31.12.2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena určená podľa Civilného mimosporového poriadku, t. j. cena uvedená v uznesení o dedičstve;
  • pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie. V prípade, ak by  bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, cena nehnuteľnosti sa zistí napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. cenou určenou v darovacej zmluve; ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, cena nehnuteľnosti sa zistí znaleckým posudkom. V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva)
  • ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. 3 zákona) 
  • finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely,
  • výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii. Výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľností sú aj:
    • úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu
    • úroky z hypoúveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Otázka č. 2 - Daňová strata pri predaji nehnuteľnosti
Daňovník v roku 2020 dosiahol príjem z predaja nehnuteľnosti vo výške 68 000 eur,  ktorú nadobudol do vlastníctva kúpou v roku 2016. V roku 2016 daňovník kúpil predmetnú nehnuteľnosť za 55 000 eur a následne preukazateľne vynaložil výdavky na technické zhodnotenie tejto nehnuteľnosti (nadstavba) vo výške 14 500 eur.  V akej výške si môže daňovník uplatniť výdavky k príjmom z predaja nehnuteľnosti?
Odpoveď
Podľa zákona o dani z príjmov sa do základu dane (čiastkového základu dane) zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu (príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti) vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada (stratu na daňové účely nie je možné vykázať). To znamená, že k príjmom z predaja nehnuteľnosti vo výške 68 000,- eur, si daňovník môže uplatniť vynaložené výdavky len do výšky príjmu z predaja nehnuteľnosti, teda len vo výške 68 000,- eur, a to aj napriek tomu, že v úhrne daňovník vynaložil výdavky vo výške 69 500 eur (55 000 + 14 500). 
 
Otázka č. 3 - Uplatnenie výdavkov pri predaji nehnuteľnosti 
Daňovník predal v roku 2020 nehnuteľnosť, ktorú nadobudol kúpou v roku 2016 za 50 000,- eur. Keďže predmetnú nehnuteľnosť nevlastní viac ako päť rokov,  príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane z príjmov. Zmluvné strany sa dohodli, že kúpnu cenu (58 000,- eur) uhradí kupujúci v dvoch splátkach. Prvú splátku  vo výške 20 000,- eur kupujúci uhradí do 20.12.2019 a druhú splátku vo výške 38  000,- eur do 30.4.2020. Akým spôsobom si uplatní výdavky, pri tomto spôsobe dosiahnutia zdaniteľných príjmov?
Odpoveď
Výdavky, ktoré prevyšujú príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti v tom zdaňovacom období, v ktorom po prvý raz plynú splátky, sa môžu uplatniť v tomto zdaňovacom období až do výšky týchto príjmov. Ak tieto príjmy plynú aj v ďalšom zdaňovacom období, postupuje sa rovnako, a to až do výšky celkovej sumy daných príjmov. Príjem z predaja vo výške 20 000 eur, ktorý daňovník dosiahne v roku 2019 (prvú splátku) uvedie do daňového priznania za rok 2019, pričom k tomu príjmu uplatní výdavky len do výšky tohto zdaňovaného  príjmu, t. j. vo výške 20 000,- eur. Príjem z predaja vo výške  38 000,- eur, ktorý daňovník dosiahne  v roku 2020 (druhú splátku), daňovník uvedie do daňového priznania za rok 2020 (podávaného do konca marca 2021), pričom k tomuto príjmu zahrnie zvyšnú časť výdavkov vo  výške 30 000,- eur.
 
 
Otázka č. 4 - Uplatnenie poistného pri predaji nehnuteľnosti
Daňovník predal v roku 2019 nehnuteľnosť, ktorú vlastnil iba 2 roky. Na základe ročného zúčtovania zdravotného poistenia za rok 2019 mu zdravotná poisťovňa vyrubila nedoplatok, ktorý daňovník v roku 2020 zaplatil. Ako si môže daňovník uplatniť tento výdavok?
Odpoveď
Podľa § 8 ods. 12 zákona o dani z príjmov pri príjmoch podľa § 8 ods. 1 a 2, ktoré sú súčasťou základu dane, sa za výdavky považuje aj povinne platené poistné z týchto príjmov. Daňovník si zaplatený nedoplatok z ročného zúčtovania zdravotného poistenia súvisiaci s príjmom z predaja nehnuteľnosti môže uplatniť ako daňový výdavok  za rok 2019 prostredníctvom  podania dodatočného daňového priznania za rok 2019. 
 
 
Otázka č. 5 – Výdavky pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej formou hypotekárneho úveru
Aké výdavky môže uplatniť  daňovník pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej formou hypotekárneho úveru?
Odpoveď
Pri príjmoch dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola obstaraná formou hypotekárneho úveru, je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na jej obstaranie [§ 8 ods. 5 písm. f) zákona o dani z príjmov]. Medzi tieto výdavky je možné zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní resp. hypotekárnych úverov, ktoré sú poskytované výlučne za účelom nadobudnutia/kúpy nehnuteľnosti.
Za uznané daňové výdavky súvisiace s obstaraním majetku (predávanej nehnuteľnosti) možno považovať aj ďalšie preukázateľne vynaložené výdavky, a to napr. poplatky za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu, zriadenie záložného práva a pod. Upozorňujeme, že samotné splátky úveru nie je možné uplatniť do daňových výdavkov.