Úvod > DPH > Oslobodené činnosti > Dodanie a nájom nehnuteľností > Dodanie a nájom nehnuteľnosti

Dodanie a nájom nehnuteľnosti

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené  od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 a 2 zákona o DPH.

Nájom nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane  je potom riešený v odseku 3 – 6 predmetného ustanovenia.

Predaj nehnuteľnosti je oslobodený dane za podmienky, že je uskutočnený po 5 rokoch od prvej kolaudácie, alebo prvého užívania stavby, pričom sa však platiteľ môže rozhodnúť, že takýto predaj neoslobodí od dane.

Z uvedeného vyplýva, že ak sa predáva nehnuteľnosť, ktorej  od prvej kolaudácie alebo prvého užívania stavby neuplynulo viac ako 5 rokov, sa vždy zdaňuje

Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane.
Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje.
Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti.
Nájom a podnájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane, okrem nájmu v ubytovacích zariadeniach, nájmu priestorov na parkovanie, nájmu trvalo inštalovaných strojov a zariadení a nájmu bezpečnostných schránok.

 
FAQ

 

Otázka č. 1  Prenájom nehnuteľnosti s parkovacími miestami
Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou. Uplatní sa v danom prípade pri prenájme parkovacích miest DPH alebo je tento nájom tiež oslobodený od dane ?
Odpoveď
Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane nie je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Ak však  platiteľ dane, ktorý je vlastníkom  nehnuteľnosti,  prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy,  pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. nájomné bude oslobodené od dane (rozsudok Súdneho dvora EÚ č. C-173/88 Morten Henriksen).

Otázka č. 2 – Predaj nehnuteľnosti platiteľovi dane
Platiteľ dane vlastní budovu od roku 2015. Budova bola skolaudovaná v roku 2011. Pri nadobudnutí tejto budovy si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2017 chce platiteľ dane predať túto budovu inému platiteľovi dane. Ako bude dodávateľ – platiteľ dane postupovať pri fakturácii predmetnej budovy?
Odpoveď
V uvedenom prípade ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, to znamená, že tento predaj je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane a dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň. Avšak následne je platiteľ dane povinný postupovať podľa § 54 zákona o DPH a upraviť odpočítanú daň, pretože pri nadobudnutí tejto budovy uplatnil odpočítanie dane (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).
Zákon v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe. Z toho vyplýva, že aj po uplynutí piatich rokov od prvej kolaudácie môže dodávateľ - platiteľ dane zdaniť predávanú nehnuteľnosť.
V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane, t. j. dodanie predmetnej nehnuteľnosti je povinný zdaniť odberateľ. Dodávateľ – platiteľ dane musí písomne informovať nadobúdateľa nehnuteľnosti o tom, že sa rozhodol dodanie nehnuteľnosti zdaniť a túto povinnosť si musí splniť v lehote na vyhotovenie faktúry.

 

Otázka č. 3 – Predaj novej nehnuteľnosti
Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane  nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac  pred jej dodaním. Podlieha tento predaj nehnuteľnosti DPH? Môže sa platiteľ dane rozhodnúť a pri predaji uplatniť prenos daňovej povinnosti na kupujúceho podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH?
Odpoveď
V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, neuplynulo 5 rokov, preto tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na to, aké postavenie má kupujúci (platiteľ dane, zdaniteľná osoba, občan). V tomto prípade nie je možné uplatniť prenos daňovej povinnosti na kupujúceho – platiteľa dane.

 

Otázka č. 4 – Predaj nehnuteľnosti a zmena účelu použitia nehnuteľnosti
Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol v roku 2015, pričom si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie, uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. Ako postupuje platiteľ dane pri fakturácii predmetnej nehnuteľnosti?
Odpoveď
V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, uplynulo 5 rokov, preto je tento predaj podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov). Ak by sa platiteľ dane rozhodol (čo mu umožňuje § 38 ods. 1 zákona o DPH) a dodanie tejto nehnuteľnosti by zdanil,  postup podľa § 54 zákona o DPH by sa neuplatnil.


Otázka č. 5 – Predaj stavebného pozemku
Živnostník – platiteľ dane ide predať stavebný pozemok  občanovi  v tuzemsku. Je predaj tohto pozemku oslobodený o dane?
Odpoveď
Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH  oslobodené od DPH je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. Ak predávaný pozemok je stavebným pozemkom podľa stavebného zákona, jeho dodanie nie je oslobodené od dane a dodávateľ – platiteľ dane uplatní pri fakturácii DPH (bez ohľadu na postavenie odberateľa).

 

Otázka  č. 6 - Prenájom  nebytových priestorov voči zahraničnej osobe
Prenajímateľ – platiteľ DPH  uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Môže prenajímateľ nájomné voči tomuto nájomcovi zdaňovať 20% DPH ?
Odpoveď
Keďže ide o služby, ktoré si objednala zahraničná osoba z iného členského štátu, je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH je služba spojená s nehnuteľnosťou a preto – ak sa nehnuteľnosť nachádza v SR – je predmetom dane v SR.
Podľa § 38 ods.3 citovaného zákona je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou a) nájmu v ubytovacích zariadeniach (ubytovacie služby), b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, d) nájmu bezpečnostných schránok. V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť  zdaniteľnej osobe  (§ 38 ods.5 citovaného zákona). Z uvedeného vyplýva, že ak ide o zdaniteľnú osobu z iného členského štátu, môže sa platiteľ rozhodnúť, či prenájom zdaní alebo oslobodí od dane.

 

Otázka č. 7  - Prenájom rodinného domu zaradeného v majetku živnostníka voči občanom aj podnikateľom

Živnostník, platiteľ dane má v podnikaní  rodinný dom, ktorý prenajíma.  Okrem základných služieb spojených  s prenájmom iné služby neposkytuje. Dom prenajíma občanom,  prípadne  podnikateľom - neplatiteľom dane. Je povinný  k prenájmu rodinného   domu uplatňovať daň   z pridanej hodnoty?
Odpoveď
Platiteľ dane pri  nájme nehnuteľnosti postupuje  podľa § 38 zákona  DPH, pričom v zmysle § 38 ods. 3 zákona o DPH nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je oslobodený od dane s výnimkou prípadov uvedených v tomto ustanovení.  Zákon však dáva platiteľovi dane právo voľby, že platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť inému podnikateľovi, sa môže rozhodnúť, že nájom bude zdaňovať (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).  Právo voľby zákon umožňuje len tým platiteľom dane, ktorí prenajímajú nehnuteľnosti osobám, ktoré sú zdaniteľnými osobami. V ostatných prípadoch musí platiteľ dane nájom nehnuteľnosti poskytnúť s oslobodením od dane. Z uvedeného vyplýva, ak platiteľ dane  prenajme nehnuteľnosť alebo jej časť osobám, ktoré nie sú  zdaniteľné osoby napr. občanom,  uvedený nájom je v zmysle § 38 ods. 3 zákona o DPH  oslobodený od dane z pridanej hodnoty.

Otázka č. 8  - Odpočet  dane za prenájom nehnuteľnosti voči neziskovej organizácii
Platiteľ DPH - spoločnosť, ktorá má v predmete činnosti aj prenájom nehnuteľností a hnuteľných vecí, rekonštruuje rodinný dom, ktorý bude po rekonštrukcii  prenajímať občanom. Môže si spoločnosť odpočítať DPH pri nákupe materiálu a  prác  potrebných na rekonštrukciu budovy ?
Odpoveď
V  zmysle § 49 ods. 3 zákona o DPH platiteľ nemôže odpočítať daň z tovarov a služieb podľa § 49 ods. 2, ktoré použije na dodávky tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až 41 zákona o DPH, s výnimkou poskytnutých finančných a poisťovacích služieb poskytnutých do tretej krajiny. Vzhľadom k tomu, že  platiteľ bude prenajímať zrekonštruovaný dom občanom, t.j. nájom bude oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH, na základe citovaného § 49 ods. 3 zákona o DPH si  nemôže odpočítať daň z prijatých tovarov a služieb vzťahujúcich sa na  jeho rekonštrukciu.

Otázka č. 9 - Predaj  darovanej nehnuteľnosti
Spoločnosť s r.o. neplatiteľ dane dostane do daru  nehnuteľnosť, ktorá je zaradená do majetku spoločnosti.  V nasledujúcom období sa stane spoločnosť platiteľom dane a chce nehnuteľnosť predať. Bude fakturovať predaj nehnuteľnosti s daňou alebo bez dane?
Odpoveď
V zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH je od dane oslobodené dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po 5 rokoch od 1.kolaudácie stavby alebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby alebo jej časti alebo po 5 rokoch odo dňa začatia 1.užívania stavby alebo jej časti; platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie uvedenej nehnuteľnosti nebude oslobodené od dane.                   
Byty a nebytové priestory sa na účely oslobodenia od dane podľa prvej vety považujú za časť stavby.  Z uvedeného vyplýva, že ak sa predaj nehnuteľnosti uskutoční po  5 rokoch od 1. kolaudácie alebo od začatia prvého jej užívania, potom ju platiteľ  môže predať oslobodenú od dane.

Otázka  č. 10- Prenájom parkovacích miest voči súkromným osobám a neplatiteľom 
Je prenájmom  samotných parkovacích miest neplatiteľovi DPH oslobodený od dane alebo nie je  oslobodený?
Odpoveď
V zmysle § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel. To znamená, ak platiteľ dane poskytuje službu, ktorou je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel, uvedený nájom podlieha dani z pridanej hodnoty bez ohľadu na postavenie odberateľa služby.

Otázka č. 11 - Prenájom častí nebytových priestorov voči viacerým nájomcom – voči podnikateľom aj voči súkromným osobám
Musí byť prenájom časti nehnuteľnosti voči viacerým nájomcom v rovnakom režime voči všetkým nájomcom napr. v prípade rozhodnutia nájmu oslobodiť od dane, resp. všetky nájmy zdaniť, alebo posudzovať prenájmy voči platiteľom inak, ako voči neplatiteľom?
Odpoveď
Uvedenú problematiku rieši § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH.
V zmysle tohto ustanovenia sa každý nájomný vzťah posudzuje samostatne, čo inak znamená, že pokiaľ sa voči jednému nájomcovi, ktorým je podnikajúci subjekt (bez ohľadu na to či má postavenie platiteľa, alebo neplatiteľa – zdaniteľnej osoby) rozhodne prenajímateľ zdaniť a voči inému nájomcovi sa rozhodne nájom oslobodiť od dane, je to v plnej kompetencii prenajímateľa a v súlade so zákonom o DPH.
Ustanovenie § 38 ods. 3 však nedovoľuje zdaniť prenájom nehnuteľnosti, ak je nájomný vzťah uzavretý medzi prenajímateľom (platiteľom dane) a nájomcom – napr. súkromnou osobou, alebo nezdaniteľnou osobou. Z uvedeného vyplýva, že pokiaľ by platiteľ – prenajímateľ – uzatvoril nájomný vzťah s nezdaniteľnou osobou, tento nájom je vždy oslobodený od dane.

Otázka č. 12 - Predaj  technického zhodnotenia prenajímateľovi
Platiteľ mal prenajatú časť nehnuteľnosti od iného platiteľa DPH, ktorú využíval  výlučne na činnosti s plným nárokom na odpočet DPH. Túto časť nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa počas doby nájmu technicky zhodnotil (vykonali rekonštrukciu v roku 2004)  a  technické zhodnotenie od roku 2004 odpisoval. Z rekonštrukcie boli uplatnené odpočty DPH na vstupe. Pri ukončení nájmu sa platiteľ s prenajímateľom dohodol  na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia. Ako má platiteľ postupovať v zmysle zákona o DPH? Môže  uplatniť "prenos daňovej povinnosti na kupujúceho" v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH alebo môže tržbu z predaja zostatkovej ceny technického zhodnotenia  fakturovať s DPH?
Odpoveď
Ak v danom prípade platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.

Otázka č. 13 - Dodanie  stavebného pozemku na dražbe
Ako postupovať v prípade, ak stavebné pozemky, ktoré povinný nadobudol do vlastníctva, budú predmetom dražby - núteného výkonu, za účelom uspokojenia zabezpečenej pohľadávky? V prípade ak dodanie stavebného  pozemku nie je oslobodené od dane, potom by mal byť výťažok dražby už aj s príslušnou DPH?  Kto vystavuje faktúru – povinný?  Ako postupovať,  ak vydražiteľom bude platiteľ DPH, Má vydražiteľ nárok na odpočítanie dane?
Odpoveď
Podľa § 69 ods. 12 písm. e) zákona o DPH pri dodaní tovaru (stavebný pozemok sa považuje za nehnuteľnosť – t.j. tovar,  ktorý je predmetom záruky zabezpečujúcej pohľadávku veriteľa,  je osobou povinnou platiť daň príjemca za podmienky, že dodávateľ(úpadca)  aj príjemca (vydražiteľ) sú platiteľmi dane. DPH v takom prípade nie je súčasťou protihodnoty za dodanie tovaru, keďže dodávateľ nie je osobou povinnou platiť daň, ale daň platí vydražiteľ, ak má postavenie platiteľa. Na faktúre musí byť táto skutočnosť uvedená. Platiteľ - úpadca je povinný najneskôr do 15 dní odo dňa vzniku daňovej povinnosti vyhotoviť faktúru podľa § 71 - §75 zákona o DPH. Odpočítať daň si môže vydražiteľ pri splnení podmienok uvedených v § 49 až 51 zákona o DPH.
 

Otázka č. 14 - Dodanie stavby vrátane pozemku, ak ide o nehnuteľnosť, ktorú sa predávajúci rozhodol zdaniť
Platiteľ dane – predávajúci – nadobudol stavebný pozemok, pri ktorom si odpočítal DPH. Na stavebnom pozemku vybudoval výrobnú halu, ktorú využíval na účely svojho podnikania.
Po 8-ich rokoch od jej kolaudácie sa rozhodol nehnuteľnosť predať s DPH inému platiteľovi dane. Ako má postupovať z hľadiska DPH?
Odpoveď
Podľa § 38 ods. 1 – ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť (od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa v zmysle § 69 ods.12 písm. c) zákona o DPH. Z uvedeného vyplýva, že pri fakturácii neuplatní DPH. Vo faktúre musí uviesť poznámku „prenesenie daňovej povinnosti“(§ 74 ods. 1 písm. k/ zákona o DPH).

Otázka č. 15 - Dodanie nových bytov
Platiteľ dane v roku 2010 kúpil nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná v roku 1995. Následne v roku 2016 nehnuteľnosť zrekonštruoval a zmenil účel využitia tejto nehnuteľnosti na bytový dom, v ktorom vzniklo niekoľko nových bytov, ktoré boli aj skolaudované. Môže platiteľ dane pri predaji týchto jednotlivých bytov v roku 2017 uplatniť oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH?
Odpoveď
Ak platiteľ dane predáva jednotlivé byty (časti stavby), ktorých prvá kolaudácia (začatie prvého užívania) je pred menej ako 5 rokmi, potom predaj jednotlivých bytov podlieha DPH, pretože ich predaj je uskutočnený do 5 rokov od ich prvej kolaudácie.

Otázka č. 16 - Dodanie stavebného pozemku, na ktorom stojí plot
Platiteľ dane predáva na základe zmluvy o prevode vlastníckeho práva a na základe znaleckého posudku stavebný pozemok.  Súčasťou stavebného pozemku je oplotenie. Môže sa na predaj stavebného pozemku vzťahovať ustanovenie § 38 ods. 1 a tento predaj oslobodiť od dane, t.j. ak sa predáva stavebný pozemok spolu so stavbou (plotom)?
Odpoveď
Vzhľadom k tomu, že podľa zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a podľa znaleckých posudkov je podstatou dodania nehnuteľnosti stavebný pozemok a nie stavba, nie je možné podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby vzťahovať na oslobodenie od dane pri dodaní stavebného pozemku. V zmysle uvedeného dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot, nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.