Daňový režim pri dodaní stavby alebo jej časti:
Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH.
Pre uplatnenie oslobodenia od DPH pri dodaní stavby alebo jej časti je podstatné splnenie časovej podmienky.
Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie ( § 38 ods. 8 zákona o DPH).
Daňový režim pri predaji pozemkov:
Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH.
Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH).
Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2 zákona o DPH).
Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1, 7 a 8 zákona o DPH.
Daňový režim pri nájme a podnájme nehnuteľností:
Nájom nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane je potom riešený v odseku 3 – 6 predmetného ustanovenia.
Nájom a podnájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane, okrem ubytovacích služieb, nájmu priestorov na parkovanie, nájmu trvalo inštalovaných strojov a zariadení a nájmu bezpečnostných schránok.
Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).
Otázka č. 1 - Predaj darovaného bytu
Spoločnosť s r.o. neplatiteľ dane dostane do daru byt, ktorý je zaradený do majetku spoločnosti. V nasledujúcom období sa stane spoločnosť platiteľom dane a chce byt predať. Bude fakturovať predaj bytu s daňou alebo bez dane?
Odpoveď
Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 7 zákona o DPH, potom predaj bytu podlieha DPH.
Otázka č. 2 – Predaj nehnuteľnosti platiteľovi dane
Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015. Táto budova bola skolaudovaná v roku 2011. Pri nadobudnutí priemyselnej budovy si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce platiteľ dane predať túto budovu inému platiteľovi dane. Ako bude dodávateľ – platiteľ dane postupovať pri fakturácii predmetnej budovy?
Odpoveď
V uvedenom prípade ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, to znamená, že tento predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane a dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň. Avšak následne je platiteľ dane povinný postupovať podľa § 54 zákona o DPH a upraviť odpočítanú daň, pretože pri nadobudnutí tejto budovy uplatnil odpočítanie dane (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).
Zákon v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). Z toho vyplýva, že aj po uplynutí piatich rokov od prvej kolaudácie môže dodávateľ - platiteľ dane zdaniť predávanú nehnuteľnosť.
V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane, t. j. dodanie predmetnej nehnuteľnosti je povinný zdaniť odberateľ.
Otázka č. 3 – Predaj novej nehnuteľnosti
Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním. Podlieha tento predaj nehnuteľnosti DPH? Môže sa platiteľ dane rozhodnúť a pri predaji uplatniť prenos daňovej povinnosti na kupujúceho podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH?
Odpoveď
V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, neuplynulo 5 rokov, preto tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na to, aké postavenie má kupujúci (platiteľ dane, zdaniteľná osoba, občan). V tomto prípade nie je možné uplatniť prenos daňovej povinnosti na kupujúceho – platiteľa dane.
Otázka č. 4 – Predaj nehnuteľnosti a zmena účelu použitia nehnuteľnosti
Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015, pričom si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie, uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. Ako postupuje platiteľ dane pri fakturácii predmetnej nehnuteľnosti?
Odpoveď
V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, uplynulo 5 rokov, preto je tento predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov). Ak by sa platiteľ dane rozhodol (čo mu umožňuje § 38 ods.8 zákona o DPH) a dodanie tejto nehnuteľnosti by zdanil, postup podľa § 54 zákona o DPH by sa neuplatnil.
Otázka č. 5 - Predaj technického zhodnotenia prenajímateľovi
Platiteľ mal prenajatú časť nehnuteľnosti od iného platiteľa DPH, ktorú využíval výlučne na činnosti s plným nárokom na odpočet DPH. Túto časť nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa počas doby nájmu technicky zhodnotil (vykonali rekonštrukciu) a technické zhodnotenie odpisoval. Z rekonštrukcie boli uplatnené odpočty DPH na vstupe. Pri ukončení nájmu sa platiteľ s prenajímateľom dohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia. Ako má platiteľ postupovať v zmysle zákona o DPH? Môže uplatniť "prenos daňovej povinnosti na kupujúceho" v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH alebo môže tržbu z predaja zostatkovej ceny technického zhodnotenia fakturovať s DPH?
Odpoveď
Ak v danom prípade platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.
Otázka č. 6 - Dodanie stavby vrátane pozemku, ak ide o nehnuteľnosť, ktorú sa predávajúci rozhodol zdaniť
Platiteľ dane – predávajúci nadobudol stavebný pozemok, pri ktorom si odpočítal DPH. Na stavebnom pozemku vybudoval výrobnú halu, ktorú využíval na účely svojho podnikania. Po 8-ich rokoch od jej kolaudácie sa rozhodol nehnuteľnosť predať s DPH inému platiteľovi dane. Ako má postupovať z hľadiska DPH?
Odpoveď
Podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH, ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť (od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa v zmysle § 69 ods.12 písm. c) zákona o DPH. Z uvedeného vyplýva, že pri fakturácii neuplatní DPH. Vo faktúre musí uviesť poznámku „prenesenie daňovej povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. k) zákona o DPH).
Otázka č. 7 - Dodanie nových bytov
Platiteľ dane v roku 2015 kúpil nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná v roku 1998. Následne v roku 2019 nehnuteľnosť zrekonštruoval a zmenil účel využitia tejto nehnuteľnosti na bytový dom, v ktorom vzniklo niekoľko nových bytov, ktoré boli aj skolaudované. Môže platiteľ dane pri predaji týchto jednotlivých bytov v roku 2020 uplatniť oslobodenie od dane podľa § 38 zákona o DPH?
Odpoveď
Ak platiteľ dane predáva jednotlivé byty (časti stavby), ktorých prvá kolaudácia (začatie prvého užívania) je pred menej ako 5 rokmi, potom predaj jednotlivých bytov podlieha DPH, pretože ich predaj je uskutočnený do 5 rokov od ich prvej kolaudácie (§ 38 ods. 7 zákona o DPH).
Otázka č. 8 – Predaj stavebného pozemku
Živnostník – platiteľ dane ide predať samostatný stavebný pozemok občanovi v tuzemsku. Je predaj tohto pozemku oslobodený od dane?
Odpoveď
Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH oslobodené od DPH je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. Ak predávaný pozemok je stavebným pozemkom, jeho dodanie nie je oslobodené od dane a dodávateľ – platiteľ dane uplatní pri fakturácii DPH (bez ohľadu na postavenie odberateľa).
Otázka č. 9 - Dodanie stavebného pozemku, na ktorom stojí plot
Platiteľ dane predáva na základe zmluvy o prevode vlastníckeho práva a na základe znaleckého posudku stavebný pozemok. Súčasťou stavebného pozemku je oplotenie. Môže sa na predaj stavebného pozemku vzťahovať ustanovenie § 38 ods. 1 zákona o DPH a tento predaj oslobodiť od dane, t.j. ak sa predáva stavebný pozemok spolu so stavbou (plotom)?
Odpoveď
Vzhľadom k tomu, že podľa zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a podľa znaleckých posudkov je podstatou dodania nehnuteľnosti stavebný pozemok a nie stavba, nie je možné podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby vzťahovať na oslobodenie od dane pri dodaní stavebného pozemku. V zmysle uvedeného dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot, nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.
Otázka č. 10 - Predaj bytu platiteľovi a daňový režim
Môže s. r. o., platiteľ DPH fakturovať inej s. r. o., platiteľovi DPH, predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti (namiesto s 20 % DPH)? Byt bol skolaudovaný pred 4 rokmi.
Odpoveď
Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH (ani po 5 rokoch od kolaudácie). Byt musí byť v danom prípade predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 7 zákona o DPH (predaj sa realizuje do 5 rokov odo dňa jeho kolaudácie).
Otázka č. 11 - Prenájom nebytových priestorov voči zahraničnej osobe
Prenajímateľ – platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Môže prenajímateľ nájomné voči tomuto nájomcovi zdaňovať 20 % DPH ?
Odpoveď
Keďže ide o služby, ktoré si objednala zahraničná osoba z iného členského štátu, je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH je služba spojená s nehnuteľnosťou a preto, ak sa nehnuteľnosť nachádza v SR je predmetom dane v SR.
Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou a) ubytovacích služieb, b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, d) nájmu bezpečnostných schránok. V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Z uvedeného vyplýva, že ak ide o zdaniteľnú osobu z iného členského štátu, môže sa platiteľ rozhodnúť, či prenájom zdaní alebo oslobodí od dane.
Otázka č. 12 - Prenájom rodinného domu občanovi
Podnikateľ, platiteľ dane, na základe uzavretej zmluvy na 3 roky prenajíma rodinný dom občanovi. Paušálnu sumu mesačného nájomného, v ktorom sú zahrnuté aj energie požaduje od nájomcu zaplatiť do konca predchádzajúceho mesiaca . Je povinný k prenájmu rodinného domu uplatňovať daň z pridanej hodnoty? Má nárok na odpočítanie dane z plánovanej rekonštrukcie strechy tohto domu?
Odpoveď
Nájom rodinného domu voči občanovi na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane, t. j. platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH. Podľa § 49 ods. 3 zákona o DPH si nemôže odpočítať daň z prijatých tovarov a služieb vzťahujúcich sa na rekonštrukciu.
Otázka č. 13 - Prenájom parkovacích miest
Je prenájmom samotných parkovacích miest neplatiteľovi DPH oslobodený od dane alebo nie je oslobodený?
Odpoveď
V zmysle § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel. To znamená, ak platiteľ dane poskytuje službu, ktorou je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel, uvedený nájom podlieha dani z pridanej hodnoty bez ohľadu na postavenie odberateľa služby.
Otázka č. 14 – Prenájom nehnuteľnosti s parkovacími miestami
Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou. Uplatní sa v danom prípade pri prenájme parkovacích miest DPH alebo je tento nájom tiež oslobodený od dane ?
Odpoveď
Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane nie je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Ak však platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. nájomné bude oslobodené od dane (rozsudok Súdneho dvora EÚ C-173/88 Morten Henriksen).
Príklad č. 15 - Prenájom nebytových priestorov voči viacerým nájomcom – voči podnikateľom
Musí byť prenájom časti nehnuteľnosti voči viacerým nájomcom v rovnakom režime voči všetkým nájomcom, napr. v prípade rozhodnutia nájmu oslobodiť od dane, resp. všetky nájmy zdaniť, alebo posudzovať prenájmy voči platiteľom inak, ako voči neplatiteľom?
Odpoveď
Uvedenú problematiku rieši § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH. V zmysle tohto ustanovenia sa každý nájomný vzťah posudzuje samostatne, čo inak znamená, že pokiaľ sa voči jednému nájomcovi, ktorým je podnikajúci subjekt (bez ohľadu na to či má postavenie platiteľa, alebo neplatiteľa – zdaniteľnej osoby) rozhodne prenajímateľ zdaniť a voči inému nájomcovi sa rozhodne nájom oslobodiť od dane v súlade so zákonom o DPH, je to v plnej kompetencii prenajímateľa.
Príklad č. 16 - Dodanie ubytovacej služby
Spoločnosť – platiteľ DPH si objednala pre svojho zamestnanca z dôvodu pracovnej cesty ubytovanie v penzióne v tuzemsku. Môže penzión – platiteľ DPH uplatniť pri fakturácii ubytovania oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH?
Odpoveď:
Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je v tuzemsku oslobodená od dane, t. j. podlieha DPH. Penzión pri fakturácii ubytovacej služby uplatní zníženú 10 %-nú sadzbu dane.
Otázka č. 17 - Prenájom verzus ubytovacie služby
Môže sa platiteľ, ktorý poskytuje ubytovacie služby v zmysle skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie podľa osobitného predpisu na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, rozhodnúť, že služba nebude oslobodená od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Ak áno, akú sadzbu dane použiť?
Odpoveď:
V nadväznosti na § 38 ods. 3 písm. a) a ods. 4 zákona o DPH služby, ktoré patria do skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie podľa nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 451/2008 z 23. apríla 2008, ktorým sa zavádza nová štatistická klasifikácia produktov podľa činností (CPA) a ktorým sa zrušuje nariadenie Rady (EHS) č. 3696/93 v platnom znení, sú ubytovacími službami, len ak sú poskytnuté na obdobie kratšie ako 3 mesiace.
Ak služby vymedzené v citovanej skupine platiteľ poskytuje platiteľ na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, potom nejde o ubytovacie služby (pre účely § 38 zákona o DPH), ale o poskytovanie služby nájmu, ktorý je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane a v prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane - § 38 ods. 5 zákona o DPH a v nadväznosti na § 27 ods. 2 písm. a) zákona o DPH uplatní zníženú sadzbu dane.
Otázka č. 18 - Prenájom nehnuteľnosti zahraničnou osobou
Španielsky podnikateľ, ktorý nemá v tuzemsku sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v tuzemsku, vlastní v SR nehnuteľnosť - administratívnu budovu. Túto nehnuteľnosť sa rozhodol prenajímať slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. V akom daňovom režime fakturuje predmetnú službu španielsky podnikateľ? Má španielsky podnikateľ povinnosť registrovať sa pre DPH v SR?
Odpoveď:
Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH. Slovenský platiteľ dane nezdaní službu prenájmu nehnuteľnosti z dôvodu, že prenájom nehnuteľnosti osobou, ktorá nie je platiteľom dane, je vždy oslobodený od dane.
Poznámka: Ubytovacími službami sú služby, ktoré patria do skupín 55.1 až 55.3 a 55.9 štatistickej klasifikácie produktov podľa činností (CPA); služby, ktoré patria do skupiny 55.9 sú ubytovacími službami, len ak sú poskytnuté na obdobie kratšie ako tri mesiace.
