Dodanie a nájom nehnuteľnosti

Daňový režim pri dodaní stavby alebo jej časti:
Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH.
Pre uplatnenie oslobodenia od DPH pri dodaní stavby alebo jej časti je podstatné splnenie časovej podmienky.
Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie ( § 38 ods. 8 zákona o DPH).

Daňový režim pri predaji pozemkov:
Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH.
Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH).
Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2 zákona o DPH).
Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1, 7 a 8 zákona o DPH.

Daňový režim pri nájme a podnájme nehnuteľností:
Nájom nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane je potom riešený v odseku 3 – 6 predmetného ustanovenia.
Nájom a podnájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane, okrem ubytovacích služieb, nájmu priestorov na parkovanie, nájmu trvalo inštalovaných strojov a zariadení a nájmu bezpečnostných schránok.
Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Otázka č. 1 - Predaj  darovaného bytu
Spoločnosť s r.o. neplatiteľ dane dostane do daru byt, ktorý je zaradený do majetku spoločnosti.  V nasledujúcom období sa stane spoločnosť platiteľom dane a chce byt predať. Bude fakturovať predaj bytu s daňou alebo bez dane?
Odpoveď
Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 7 zákona o DPH, potom predaj bytu podlieha DPH. 

Otázka č. 2 – Predaj nehnuteľnosti platiteľovi dane
Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015. Táto budova bola skolaudovaná v roku 2011. Pri nadobudnutí priemyselnej  budovy si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce platiteľ dane predať túto budovu inému platiteľovi dane. Ako bude dodávateľ – platiteľ dane postupovať pri fakturácii predmetnej budovy?
Odpoveď
V uvedenom prípade ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, to znamená, že tento predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane a dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň. Avšak následne je platiteľ dane povinný postupovať podľa § 54 zákona o DPH a upraviť odpočítanú daň, pretože pri nadobudnutí tejto budovy uplatnil odpočítanie dane (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).
Zákon v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). Z toho vyplýva, že aj po uplynutí piatich rokov od prvej kolaudácie môže dodávateľ - platiteľ dane zdaniť predávanú nehnuteľnosť.
V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane, t. j. dodanie predmetnej nehnuteľnosti je povinný zdaniť odberateľ.

Otázka č. 3 – Predaj novej nehnuteľnosti
Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane  nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac  pred jej dodaním. Podlieha tento predaj nehnuteľnosti DPH? Môže sa platiteľ dane rozhodnúť a pri predaji uplatniť prenos daňovej povinnosti na kupujúceho podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH?
Odpoveď
V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, neuplynulo 5 rokov, preto tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na to, aké postavenie má kupujúci (platiteľ dane, zdaniteľná osoba, občan). V tomto prípade nie je možné uplatniť prenos daňovej povinnosti na kupujúceho – platiteľa dane.

Otázka č. 4 – Predaj nehnuteľnosti a zmena účelu použitia nehnuteľnosti
Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015, pričom si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie, uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. Ako postupuje platiteľ dane pri fakturácii predmetnej nehnuteľnosti?
Odpoveď
V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, uplynulo 5 rokov, preto je tento predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov). Ak by sa platiteľ dane rozhodol (čo mu umožňuje § 38 ods.8 zákona o DPH) a dodanie tejto nehnuteľnosti by zdanil,  postup podľa § 54 zákona o DPH by sa neuplatnil.

Otázka č. 5 - Predaj  technického zhodnotenia prenajímateľovi
Platiteľ mal prenajatú časť nehnuteľnosti od iného platiteľa DPH, ktorú využíval  výlučne na činnosti s plným nárokom na odpočet DPH. Túto časť nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa počas doby nájmu technicky zhodnotil (vykonali rekonštrukciu)  a  technické zhodnotenie odpisoval. Z rekonštrukcie boli uplatnené odpočty DPH na vstupe. Pri ukončení nájmu  sa platiteľ s prenajímateľom dohodol  na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia. Ako má platiteľ postupovať v zmysle zákona o DPH? Môže  uplatniť "prenos daňovej povinnosti na kupujúceho" v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH alebo môže tržbu z predaja zostatkovej ceny technického zhodnotenia  fakturovať s DPH?
Odpoveď
Ak v danom prípade platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.

Otázka č. 8 – Predaj stavebného pozemku
Živnostník – platiteľ dane ide predať samostatný stavebný pozemok  občanovi  v tuzemsku. Je predaj tohto pozemku oslobodený od dane?
Odpoveď
Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH  oslobodené od DPH je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. Ak predávaný pozemok je stavebným pozemkom, jeho dodanie nie je oslobodené od dane a dodávateľ – platiteľ dane uplatní pri fakturácii DPH (bez ohľadu na postavenie odberateľa).

Otázka č. 9 - Dodanie stavebného pozemku, na ktorom stojí plot
Platiteľ dane predáva na základe zmluvy o prevode vlastníckeho práva a na základe znaleckého posudku stavebný pozemok.  Súčasťou stavebného pozemku je oplotenie. Môže sa na predaj stavebného pozemku vzťahovať ustanovenie § 38 ods. 1 zákona o DPH a tento predaj oslobodiť od dane, t.j. ak sa predáva stavebný pozemok spolu so stavbou (plotom)?
Odpoveď
Vzhľadom k tomu, že podľa zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a podľa znaleckých posudkov je podstatou dodania nehnuteľnosti stavebný pozemok a nie stavba, nie je možné podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby vzťahovať na oslobodenie od dane pri dodaní stavebného pozemku. V zmysle uvedeného dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot, nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Otázka  č. 10 - Prenájom  nebytových priestorov voči zahraničnej osobe
Prenajímateľ – platiteľ DPH  uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Môže prenajímateľ nájomné voči tomuto nájomcovi zdaňovať 20 % DPH ?
Odpoveď
Keďže ide o služby, ktoré si objednala zahraničná osoba z iného členského štátu, je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH je služba spojená s nehnuteľnosťou a preto, ak sa nehnuteľnosť nachádza v SR je predmetom dane v SR.
Podľa § 38 ods. 3  zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou a) ubytovacích služieb, b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, d) nájmu bezpečnostných schránok. V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť  zdaniteľnej osobe  (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Z uvedeného vyplýva, že ak ide o zdaniteľnú osobu z iného členského štátu, môže sa platiteľ rozhodnúť, či prenájom zdaní alebo oslobodí od dane.

Príklad č. 11 - Prenájom rodinného domu občanovi
Podnikateľ, platiteľ dane, na základe uzavretej zmluvy na 3 roky prenajíma rodinný dom občanovi.  Paušálnu sumu mesačného nájomného, v ktorom sú zahrnuté aj energie požaduje od nájomcu zaplatiť do konca predchádzajúceho mesiaca .  Je povinný k prenájmu rodinného domu uplatňovať daň z pridanej hodnoty? Má nárok na odpočítanie dane z plánovanej rekonštrukcie strechy tohto domu?
Odpoveď
Nájom rodinného domu voči občanovi  na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH je  oslobodený od dane, t. j. platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH. Podľa § 49 ods. 3 zákona o DPH si  nemôže odpočítať daň z prijatých tovarov a služieb vzťahujúcich sa na rekonštrukciu.

Otázka  č. 12 - Prenájom parkovacích miest
Je prenájmom  samotných parkovacích miest neplatiteľovi DPH oslobodený od dane alebo nie je  oslobodený?
Odpoveď
V zmysle § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel. To znamená, ak platiteľ dane poskytuje službu, ktorou je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel, uvedený nájom podlieha dani z pridanej hodnoty bez ohľadu na postavenie odberateľa služby.

Otázka č. 13  – Prenájom nehnuteľnosti s parkovacími miestami
Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou. Uplatní sa v danom prípade pri prenájme parkovacích miest DPH alebo je tento nájom tiež oslobodený od dane ?
Odpoveď
Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane nie je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Ak však  platiteľ dane, ktorý je vlastníkom  nehnuteľnosti,  prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy,  pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. nájomné bude oslobodené od dane (rozsudok Súdneho dvora EÚ  C-173/88 Morten Henriksen).