V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti, je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade (inými osobami).
O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci).
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov).
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, napr. po sestre, bratovi, ujovi, je oslobodený až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov). Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností (tak ako je to pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti).
Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti nebol od dane z príjmov oslobodený, potom daňovníkovi ako predávajúcemu vzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie. Čiastkovým základom dane z tohto druhu príjmu je príjem znížený o daňové výdavky. Do daňových výdavkov sa zahrňujú výdavky uvedené v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov.
Ak ide o nehnuteľnosť, ktorú daňovník nadobudol dedením, výdavkom pri predaji tejto nehnuteľnosti je všeobecná cena nehnuteľnosti uvedená v uznesení o dedičstve.
FAQ
Otázka č. 1 - dedenie v priamom rade - oslobodený príjem
V máji 2024 daňovník predal byt, ktorý zdedil v apríli 2021 po smrti starého otca (dedenie v priamom rade). Starý otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol byt kúpou v júni roku 2005. Bude uvedený príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Odpoveď
Príjem z predaja bytu je oslobodený od dane, nakoľko od nadobudnutia bytu poručiteľom (starým otcom) do predaja pozemku daňovníkom uplynulo viac ako päť rokov.
Otázka č. 2 - dedenie v nepriamom rade - zdaniteľný príjem
Daňovník predal v júni 2024 pozemok, ktorý nadobudol v decembri roku 2022 dedením po svojej sestre. Sestra nadobudla pozemok kúpou v roku 2015. Bude uvedený príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Odpoveď
Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade, na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (sestry). Nakoľko k predaju pozemku došlo do piatich rokov od jeho nadobudnutia daňovníkom (december 2022), príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu.
Otázka č. 3 - výdavok pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením
Daňovník zdedil v decembri 2021 po mame nehnuteľnosť, ktorú nevlastnili dokopy viac ako 5 rokov (mama nehnuteľnosť nadobudla do vlastníctva v januári 2020 kúpou). Aká cena sa uplatní do výdavkov v prípade predaja nehnuteľnosti v roku 2024?
Odpoveď
V uvedenom prípade sa jedná o dedenie v priamom rade, to znamená, že na účely posúdenia podmienok oslobodenia sa doba vlastníctva u poručiteľa a daňovníka spočítava. Nakoľko od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom (mamou) do predaja neuplynulo viac ako päť rokov, príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu. Keďže daňovník nadobudol nehnuteľnosť dedením, ako daňový výdavok je možné uplatniť tzv. všeobecnú cenu uvedenú v uznesení o dedičstve podľa Civilného mimosporového poriadku.
Otázka č. 4 - dedenie v nepriamom rade - výdavok pri predaji
Daňovník zdedil v roku 2020 po ujovi chatu. Ujo ju vlastnil od roku 2007. Daňovník následne v roku 2024 túto nehnuteľnosť predal. Bude uvedený príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane? Ak sa príjem zdaňuje, aký výdavok si môže daňovník uplatniť?
Odpoveď
Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade (po ujovi), a k predaju nehnuteľnosti došlo do piatich rokov od jej nadobudnutia do vlastníctva predávajúceho (rok 2020), príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu. Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením sa do daňových výdavkov zahrňuje všeobecná cena uvedená v uznesení o dedičstve.
