Ak daňový rezident SR dosiahne v zdaňovacom období príjmy z prenájmu nehnuteľnosti ("čistý prenájom") alebo príjmy z predaja nehnuteľnosti umiestnenej v zmluvnom štáte (v zahraničí), právo na zdanenie týchto príjmov má podľa zmluvy vo všeobecnosti štát zdroja. To znamená, že daňový rezident SR zdaňuje tieto príjmy v štáte, v ktorom je predmetná nehnuteľnosť umiestnená. Akým spôsobom toto právo zahraničný štát využije, závisí od jeho vnútroštátnej legislatívy.
Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti umiestnenej v zahraničí sa v prípade zmluvných štátov riadi zákonom o dani z príjmov a článkom "Zisky zo scudzenia majetku" v príslušnej zmluve.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej v zahraničí podlieha ustanoveniam zákona o dani z príjmov a článku "Príjmy z nehnuteľného majetku" príslušnej zmluvy.
Rezident SR je však povinný po skončení zdaňovacieho obdobia vyrovnať v daňovom priznaní podávanom na území SR svoje celosvetové príjmy. Tzn. že príjem z prenájmu, resp. predaja nehnuteľnosti v zahraničí uvedie vo svojom daňovom priznaní podanom v SR, ak tento príjem nie je od dane oslobodený v zmysle zákona o dani z príjmov platného v SR. Dvojitému zdaneniu daného príjmu sa zabráni uplatnením príslušnej metódy (zápočet dane alebo vyňatie príjmov) uvedenej v konkrétnej medzinárodnej zmluve.
Ak dosiahne rezident SR predmetné príjmy v štáte, s ktorým Slovenská republika nemá upravené vzájomné daňové vzťahy prostredníctvom medzinárodnej zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia, pri vyrovnaní daňových povinností na území SR postupuje výlučne podľa príslušných ustanovení zákona o dani z príjmov platného v SR. V takom prípade daňový rezident neuplatní žiadnu metódu za účelom zamedzenia dvojitého zdanenia, nakoľko k dvojitému zdaneniu nedochádza.
FAQ
Otázka č. 1 – Daňový rezident SR (fyzická osoba) predal dom v Českej republike
Daňovník – rezident SR nadobudol kúpou v roku 2019 nehnuteľnosť (dom) umiestnenú v ČR.V roku 2026 sa ju rozhodol predať. Zdaní tento príjem na Slovensku?
Odpoveď
Ak rezident SR v roku 2026 predá dom umiestnený v Českej republike, ktorý nadobudol v roku 2019, právo na zdanenie príjmu z jeho predaja má Česká republika v zmysle článku 13 („Zisky zo scudzenia majetku“) Zmluvy medzi SR a ČR o zamedzení dvojitého zdanenia a zabránení daňovému úniku v odbore daní z príjmov a z majetku (238/2003 Z. z.). To, či Česká republika toto právo využije a akým spôsobom, závisí od jej vnútroštátnej legislatívy.
Rezident SR napriek svojej celosvetovej povinnosti [§ 2 písm. f) zákona o dani z príjmov] tento príjem nezahrnie do svojho daňového priznania podaného v SR, pretože v zmysle zákona o dani z príjmov ide o príjem, ktorý je v SR od dane oslobodený (vlastníctvo nehnuteľnosti viac ako päť rokov). Uvedené platí za predpokladu, že predmetná nehnuteľnosť nebola zaradená v obchodnom majetku daňovníka.
Otázka č. 2 – Daňový rezident SR (právnická osoba) prenajal byt v Českej republike
Rezidentovi SR v roku 2026 plynuli príjmy z prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej na území ČR vo výške 7 000 €. V ktorom štáte má tieto príjmy zdaňovať?
Odpoveď
Predmetom dane daňového rezidenta SR sú podľa § 2 písm. f) zákona o dani z príjmov príjmy plynúce zo zdrojov na území SR ako aj príjmy plynúce zo zdrojov v zahraničí.
V zmysle článku 6 Zmluvy medzi Slovenskou republikou a Českou republikou o zamedzení dvojitého zdanenia a zabránení daňovému úniku v odbore daní z príjmov a z majetku (238/2003 Z. z., ďalej len „zmluva“) príjmy, ktoré poberá rezident SR z prenájmu nehnuteľného majetku umiestneného v Českej republike, môžu byť zdanené v Českej republike. To, či Česká republika právo udelené zmluvou využije a akým spôsobom, závisí od jej vnútroštátnych daňových predpisov.
Rezident SR dosiahnutý príjem z prenájmu nehnuteľnosti v ČR zahrnie do daňového priznania v SR, pričom si uplatní výdavky v zmysle slovenskej daňovej legislatívy. Dvojité zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynuli zo zdrojov v ČR a na zdanenie ktorých mala právo Česká republika, daňovník v podanom daňovom priznaní v SR eliminuje metódou zápočtu dane (článok 22 zmluvy).
Otázka č. 3 - Daňový rezident SR predal nehnuteľnosť v Thajsku
Rezidentovi SR v roku 2026 plynuli príjmy z predaja nehnuteľnosti v Thajsku vo výške 95 000 €, ktorú nadobudol kúpou v roku 2024. V ktorom štáte má tieto príjmy zdaňovať?
Odpoveď
Slovenská republika nemá s Thajskom upravené vzájomné daňové vzťahy prostredníctvom medzinárodnej zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia, preto pri vyrovnaní daňových povinností daňovníka (daňového rezidenta SR) na území SR je potrebné postupovať výlučne podľa príslušných ustanovení zákona o dani z príjmov platného v SR.
Daňový rezident SR tento príjem uvádza v daňovom priznaní podanom na území SR (nie je splnená podmienka vlastníctva nehnuteľnosti viac ako 5 rokov), avšak nemôže pri tomto príjme zamedziť dvojitému zdaneniu, nakoľko nie je uzatvorená príslušná zmluva medzi SR a Thajskom. Bez ohľadu na to, či tento príjem daňovník zdaní aj v Thajsku alebo nie, príjem zdaní v SR podľa slovenskej legislatívy.
